一般媒介と仲介の違いを整理する｜媒介契約の種類と選び方の判断軸

「一般媒介と専任媒介、どちらで契約すればいいのだろう」「そもそも仲介と買取はどう違うのか」――不動産売却を具体的に検討し始めると、こうした疑問が次々と浮かんでくるのは自然なことです。

結論から言えば、どの契約形態や売却方法が合うかは、売主の状況や優先したい条件によって異なります。「早く売りたいのか」「できるだけ高く売りたいのか」「複数の会社に競ってほしいのか」――これらの優先順位が変われば、自ずと選ぶべき選択肢も変わってきます。

本記事では、一般媒介と仲介（専任媒介・専属専任媒介）の違いを軸に、媒介契約の種類・仲介と買取の比較・不動産会社の選び方という三つの観点から情報を整理します。「自分の状況に当てはめるとどうなるか」を考えながら読み進めていただけると、判断の糸口が見えてくるはずです。

媒介契約の種類と一般媒介・専任媒介の違い

不動産会社に売却を依頼する際、多くの場合結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約には3種類あり、それぞれ不動産会社への依頼方法や義務の内容が異なります。まずはこの違いを整理しておきましょう。

3種類の媒介契約の概要

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。それぞれの主な特徴を以下の表にまとめます。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録義務	なし	契約から7営業日以内	契約から5営業日以内
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
有効期間の上限	法律上の上限なし（慣行として3ヶ月）	最長3ヶ月	最長3ヶ月

一般媒介契約の特徴と考え方

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる点です。たとえば3社・4社に同時依頼することで、各社が買主を探す活動を並行して行うことになります。

また、レインズ（国土交通大臣が指定する不動産流通機構）への登録義務がなく、売主への活動報告義務も法令上は定められていません。つまり、不動産会社側の義務が相対的に少ない契約形態と言えます。

この特徴がメリットになる場面とデメリットになる場面があります。

• 複数社が競合することで、より広いネットワークで買主を探せる可能性がある
• 一方、各社から見ると「他社が決めてしまうかもしれない」という状況のため、広告費や時間を積極的に投下しにくい構造になりやすい
• 活動状況の報告が義務ではないため、売主側から進捗を確認する必要がある
• レインズ登録が義務でないため、物件情報が業界全体に広まりにくいケースがある

複数社に依頼できる自由度がある反面、各社の販売への優先度が下がる可能性があるというトレードオフが存在します。

専任媒介契約の特徴と考え方

専任媒介契約は、1社のみに売却を依頼する契約です。自分で買主を見つけて直接売買する「自己発見取引」は引き続き可能です。

不動産会社には、契約締結から7営業日以内にレインズへ登録する義務と、2週間に1回以上の活動報告義務があります。1社に絞ることで、不動産会社が腰を据えて販売活動に取り組みやすくなる構造です。

• 担当者との関係を深めやすく、販売戦略の打ち合わせがしやすい
• 定期報告があるため、売却活動の状況を把握しやすい
• ただし、選んだ1社の力量や方針に大きく依存する
• 他社と比較しながら進めることができないため、不動産会社選びの段階が重要になる

専属専任媒介契約の特徴と考え方

専属専任媒介契約は、専任媒介よりさらに制約が強い形態です。1社のみへの依頼に加え、自己発見取引も不可となります。つまり、自分で買主を見つけた場合でも、多くの場合依頼した不動産会社を通して売買する必要があります。

不動産会社には、契約から5営業日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の活動報告義務があり、3種類の中で最も手厚い報告体制が求められます。

• 不動産会社が最も積極的に動きやすい契約形態と言われる
• 一方、自己発見取引ができないため、知人への売却なども不動産会社を介する必要がある
• 有効期間は最長3ヶ月で、更新する場合は改めて契約が必要

どの媒介契約を検討するか：状況別の考え方

3種類の媒介契約には、それぞれ異なる特性があります。どれが合うかは、売主の状況や優先事項によって変わります。

• 複数の不動産会社に広く声をかけて競わせたい場合は、一般媒介契約という選択肢があります
• 1社を信頼して任せ、定期的な報告を受けながら進めたい場合は、専任媒介契約を検討する余地があります
• 不動産会社に全面的に委任し、できる限り積極的な販売活動を求める場合は、専属専任媒介契約という選択肢があります
• 知人や親族への売却を視野に入れている場合は、自己発見取引が可能な一般媒介契約または専任媒介契約が候補になります

なお、一般媒介契約を選ぶ売主の割合や成約率については、市場全体のデータとして公表されている統計があります。ただし、統計はあくまで傾向であり、個々の物件・エリア・状況によって結果は異なります。

仲介と買取の違い｜価格・期間・手続きのトレードオフ

媒介契約の種類とは別に、「仲介で売るか、買取で売るか」という選択肢もあります。仲介は不動産会社が売主と買主の間に入って取引を仲介する方法で、買取は不動産会社が直接物件を購入する方法です。それぞれの特徴を整理します。

仲介と買取の基本的な違い

項目	仲介	買取
売却価格の目安	市場価格に近い水準を目指せる	市場価格の60〜80%程度が一般的
売却期間の目安	3〜6ヶ月程度	最短1〜2週間程度
仲介手数料	あり（法定上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）	原則不要の場合が多い
内覧対応	必要（購入希望者の見学対応）	原則不要
契約不適合責任	売主に責任が生じる場合がある	免責となるケースが多い
向いている状況	時間に余裕がある、価格を重視したい	急いでいる、築古・訳あり物件、近隣に知られたくない

仲介の特徴を詳しく見る

仲介は、不動産会社が買主を探し、売買契約の成立を支援する方法です。売却価格は市場の需給によって決まるため、条件が整えば相場に近い水準で売れる可能性があります。ただし、買主が見つかるまでの期間は物件・エリア・価格設定によって大きく異なり、一般的には3〜6ヶ月程度を見込む必要があります。

仲介で売却する場合、成約時に仲介手数料が発生します。法定上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。たとえば売買価格が3,000万円の場合、上限は96万円＋消費税となります。

また、売主は購入希望者の内覧に対応する必要があります。生活しながら売却活動を進める場合は、内覧のたびに部屋を整える手間が発生します。さらに、引き渡し後に物件の欠陥が発覚した場合、売主が「契約不適合責任」を負う可能性があります。

仲介が向いているケースとしては、以下のような状況が考えられます。

• 売却までに半年程度の時間的余裕がある場合
• 少しでも高い価格での売却を重視する場合
• 物件の状態が良く、買主を広く募集できる場合
• 住み替えのタイミングを柔軟に調整できる場合

買取の特徴を詳しく見る

買取は、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。買主を探す必要がないため、最短1〜2週間程度で現金化できるケースがあります。ただし、買取価格は市場価格の60〜80%程度になることが多く、仲介と比べると価格面での差が生じます。

一方、仲介手数料が原則不要で、内覧対応も不要です。また、不動産会社が物件をそのまま買い取るため、契約不適合責任が免責となるケースが多い点も特徴です。

買取が向いているケースとしては、以下のような状況が考えられます。

• 転勤・離婚・相続など、売却を急ぐ事情がある場合
• 築年数が古い、設備の不具合がある、訳あり物件など、仲介での売却が難しい場合
• 売却の事実を近隣に知られたくない場合
• 内覧対応の手間を避けたい場合
• 売却後の契約不適合責任を回避したい場合

仲介手数料以外にかかる費用の内訳

仲介で売却する場合、仲介手数料以外にも費用が発生します。主な費用項目を把握しておくことで、手取り額の見通しが立てやすくなります。

• 印紙税：売買契約書に貼付するもの。契約金額により1,000円〜60,000円程度
• 抵当権抹消の登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要。司法書士報酬含め1〜3万円程度
• 住宅ローン一括返済手数料：金融機関により0〜33,000円程度
• ハウスクリーニング費用（任意）：売却前に実施する場合に発生

これらの費用は物件の状況や金融機関によって異なるため、事前に各費用の概算を確認しておくことが重要です。

売却にかかる税金（譲渡所得税）の基本

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。計算の基本的な流れを把握しておきましょう。

譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。この金額にかかる税率は、所有期間によって異なります。

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

なお、所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。実際に取得した日からの年数ではない点に注意が必要です。

また、居住用財産（マイホーム）の売却には、一定の条件を満たした場合に3,000万円の特別控除が適用される場合があります。主な適用条件は以下のとおりです。

• 売却する物件が居住用財産（マイホーム）であること
• 売却先が親族等の特殊関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと

税務上の取り扱いは個々の状況によって異なるため、詳細は税理士等の専門家に確認することをお勧めします。

不動産会社の選び方｜大手・地域密着・査定価格の見方

媒介契約の種類や仲介・買取の選択と並んで重要なのが、どの不動産会社に依頼するかという判断です。不動産会社にはさまざまな特徴があり、物件の種類やエリアによって強みが異なります。

大手不動産会社と地域密着型不動産会社の違い

観点	大手不動産会社	地域密着型不動産会社
知名度・広告力	高い（全国規模の広告展開）	地域内での認知度は高い場合がある
ネットワーク	全国・広域の買主候補にアクセスしやすい	地元の買主候補のストックを持つ場合がある
地域情報	エリアによってばらつきがある	地元の相場感・地域事情に詳しい場合が多い
担当者の対応	会社規模が大きく、担当者によって差がある	オーナーや経験豊富な担当者が直接対応するケースも

大手不動産会社は、全国規模の広告展開や豊富な顧客データベースを持ち、広域から買主を探す力があります。一方、地域密着型の不動産会社は、地元の相場や買主候補の情報を豊富に持っているケースがあります。

どちらが合うかは、物件の種類やエリアによって異なります。

• 都心部のマンションなど、広域から買主を集めたい場合は、大手の広告力が活きる可能性があります
• 地方の一戸建てや土地など、地元の買主に刺さりやすい物件の場合は、地域密着型の会社が候補になります
• いずれの場合も、複数社に話を聞いて比較することが、判断の精度を高める一つの方法です

査定価格の見方と注意点

不動産会社に査定を依頼すると、物件の市場価格の目安を把握できます。ただし、査定額はあくまで不動産会社の見積もりであり、実際の売却価格を保証するものではありません。

査定には大きく2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：物件情報と周辺の取引事例をもとに算出。手軽に複数社の見積もりを比較できるが、精度はやや低い
• 訪問査定（詳細査定）：不動産会社が実際に物件を確認して算出。精度が高く、売却を具体的に検討している段階に向いている

複数社に査定を依頼して比較する際に注意したいのが、極端に高い査定額への対応です。査定額が他社より大幅に高い場合、その根拠を確認することが重要です。「なぜその価格になるのか」「周辺の成約事例はどうか」「類似物件との比較はどうか」といった点を確認することで、査定の信頼性を判断する材料になります。

高い査定額を提示して媒介契約を取り、その後値下げを繰り返す「高預かり」と呼ばれる慣行に注意が必要です。査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのではなく、価格の根拠と販売戦略の説明内容を総合的に確認することが重要です。

一括査定サイトの活用と注意点

複数の不動産会社に一度に査定を依頼できる一括査定サイトは、情報収集の効率化に役立ちます。ただし、以下の点を把握したうえで活用することが重要です。

• 複数社から営業の連絡が増える可能性がある
• 査定額は実際の売却価格とは異なる（あくまで見積もり）
• 査定を依頼することは情報収集であり、その場で売却を決める必要はない
• 査定後に「今は売らない」という判断をすることも選択肢の一つ

担当者の対応・相性も重要な判断材料

不動産会社を選ぶ際、査定価格や会社の規模だけでなく、担当者の対応や相性も重要な判断材料です。売却活動は数ヶ月にわたることが多く、その間の連絡のしやすさや説明のわかりやすさが、売却体験の質に影響します。

初回の相談・査定の段階で、以下のような点を確認しておくと判断の参考になります。

• 質問に対して丁寧に答えてくれるか
• 査定価格の根拠を具体的に説明してくれるか
• 販売活動の方針や進め方を明確に説明してくれるか
• こちらの希望や状況をきちんと聞いてくれるか

状況別の整理｜自分のケースに当てはめてみる

ここまで媒介契約の種類・仲介と買取の違い・不動産会社の選び方という三つの観点を整理してきました。これらの情報を踏まえ、状況別にどのような選択肢が考えられるかを整理します。あくまで「こういう状況ではこういう選択肢がある」という参考情報として読んでください。

状況A：できるだけ高い価格で売りたい場合

価格を重視する場合は、仲介による売却を検討する余地があります。市場の買主に広く物件を公開し、需要に応じた価格形成が期待できるためです。

媒介契約の種類については、1社に絞って積極的な販売活動を求めるなら専任媒介・専属専任媒介、複数社に競わせたいなら一般媒介という選択肢があります。ただし、一般媒介の場合は各社の販売への優先度が下がる可能性がある点もあわせて考慮が必要です。

不動産会社については、複数社に査定を依頼し、価格の根拠と販売戦略を比較することが判断の助けになります。

状況B：売却を急いでいる場合

転勤・離婚・相続など、売却を急ぐ事情がある場合は、買取という選択肢があります。最短1〜2週間程度で現金化できるケースがある反面、価格は市場価格の60〜80%程度になることが多い点を踏まえたうえで検討することが重要です。

仲介を選ぶ場合でも、価格設定を相場よりやや低めにすることで売却期間を短縮できる場合があります。ただし、どの程度の期間短縮になるかは物件・エリア・市場動向によって異なります。

状況C：複数の不動産会社に競ってほしい場合

複数社の力を借りて広く買主を探したい場合は、一般媒介契約という選択肢があります。複数社が同時に販売活動を行うため、より広いネットワークで買主を探せる可能性があります。

一方、各社から見ると「他社が先に決めてしまうかもしれない」という状況のため、積極的な広告投資がしにくい構造になりやすい点も把握しておくことが重要です。

状況D：築年数が古い・状態に不安がある物件の場合

築年数が古い、設備に不具合がある、雨漏りや瑕疵がある、といった物件の場合、仲介での買主探しに時間がかかる可能性があります。このような場合は、買取という選択肢も検討する余地があります。買取では契約不適合責任が免責となるケースが多く、物件の状態に不安がある場合のリスク軽減につながる場合があります。

仲介を選ぶ場合は、物件の状態を正直に開示したうえで価格設定を行うことが、後のトラブル防止につながります。

状況E：売却後に住み替えを予定している場合

住み替えを予定している場合は、売却と購入のタイミング調整が重要になります。売却が先行する「売り先行」と、購入が先行する「買い先行」では、資金計画や仮住まいの必要性が異なります。

売却期間の見通しを立てるためにも、早めに複数社に査定を依頼して情報収集することが、住み替え計画を具体化する一つの手段です。

状況F：相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合、相続登記の完了が売却の前提となります。また、取得費の計算（被相続人の取得費を引き継ぐ）や相続税の取得費加算特例など、税務上の取り扱いが通常の売却と異なる点があります。税務については税理士等の専門家に確認することをお勧めします。

売却方法としては、仲介・買取いずれも選択肢になります。相続人が複数いる場合は、売却方針について相続人間で合意を得ることが重要です。

売却活動の流れと期間の目安

媒介契約の種類や売却方法を検討する際、売却活動全体の流れと期間の目安を把握しておくことが役立ちます。

仲介による売却の一般的な流れ

1. 情報収集・査定依頼（1〜2週間程度）
2. 不動産会社の選定・媒介契約の締結
3. 売り出し価格の決定・販売活動の開始
4. 内覧対応・価格交渉
5. 売買契約の締結
6. 引き渡し・残代金の受領

販売活動の開始から売買契約の締結まで、一般的には3〜6ヶ月程度を見込む必要があります。ただし、物件の立地や状態、価格設定、市場動向によって大きく変わります。

売却期間に影響する主な要因は以下のとおりです。

• 物件の立地・築年数・状態
• 売り出し価格と相場との乖離（高すぎると長期化しやすい）
• 市場動向（買い手市場か売り手市場か）
• 売り出し時期（繁忙期：1〜3月、9〜11月は動きが活発になりやすい）

「すぐに売れる」「傾向として売れる」という保証はなく、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

買取による売却の一般的な流れ

1. 買取査定の依頼・査定額の提示を受ける
2. 売買契約の締結
3. 引き渡し・代金の受領

買取の場合、最短1〜2週間程度で完結するケースがあります。ただし、買取査定額の提示から売主が条件を検討・合意するまでの時間によって異なります。

売却活動中に確認しておきたい判断ポイント

媒介契約を結んで売却活動が始まった後も、いくつかの判断が必要になる場面があります。事前に把握しておくと、活動中の判断がしやすくなります。

価格変更を検討するタイミング

売り出しから一定期間が経過しても内覧が少ない、または内覧はあるが申し込みにつながらない場合、価格設定の見直しを検討する時期が来ることがあります。

価格変更の判断は、担当の不動産会社と相談しながら進めることになりますが、以下の情報を確認したうえで判断することが重要です。

• 周辺の成約事例（実際に売れた価格）はどのくらいか
• 現在の売り出し価格と成約事例の差はどのくらいか
• 競合物件（同エリアの類似物件）の状況はどうか
• 内覧数や問い合わせ数の推移はどうか

媒介契約の期間満了時の対応

専任媒介・専属専任媒介契約の有効期間は最長3ヶ月です。期間満了後は、同じ会社と継続するか、別の会社に変更するかを判断する機会になります。

継続か変更かを判断する際の参考になる点は以下のとおりです。

• 販売活動の内容（どのような広告を出したか、内覧数はどのくらいか）
• 定期報告の内容は具体的だったか
• 担当者とのコミュニケーションはスムーズだったか
• 価格設定の根拠の説明は納得できるものだったか

売却を一時停止・中断する選択肢

売却活動を始めたからといって、多くの場合しも売却しなければならないわけではありません。市場環境の変化や個人の事情の変化によって、「今は売らない」という判断をすることも選択肢の一つです。

媒介契約は有効期間内でも、契約条件によっては解約できる場合があります。詳細は契約書の内容や不動産会社との合意内容を確認してください。

まとめ｜判断軸を整理して、自分のペースで検討する

本記事では、一般媒介と仲介（専任媒介・専属専任媒介）の違いを軸に、不動産売却に関わる主要な選択肢を整理しました。最後に、各比較軸の要点をまとめます。

媒介契約の種類の比較軸

• 一般媒介：複数社に依頼できる自由度がある反面、各社の販売優先度が下がる可能性がある
• 専任媒介：1社に絞ることで積極的な販売活動が期待でき、定期報告でプロセスを把握しやすい
• 専属専任媒介：最も手厚い報告義務があるが、自己発見取引ができない制約がある

仲介と買取の比較軸

• 価格を重視する場合は仲介、速さを重視する場合は買取という選択肢があります
• 仲介は3〜6ヶ月程度の期間と内覧対応が必要。買取は最短1〜2週間だが価格は市場価格の60〜80%程度
• 仲介手数料（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）は仲介の場合に発生し、買取では原則不要

不動産会社選びの比較軸

• 大手の広告力・ネットワーク vs 地域密着型の地元情報・買主候補のストック
• 査定額の高さだけでなく、根拠と販売戦略の説明内容を確認することが重要
• 担当者の対応・相性も長期的な売却活動を左右する要素

不動産売却は、状況によって最適な選択肢が異なります。今すぐ結論を出す必要はありません。まずは複数の不動産会社に査定を依頼して情報収集することが、より納得した判断への第一歩です。

査定の依頼はあくまで情報収集であり、その場で売却を決める必要はありません。査定してみて「今は売らない」という判断も、立派な選択肢の一つです。焦らずに、ご自身のペースで検討してください。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較することで、価格の相場感や各社の対応の違いを把握でき、より納得した判断ができます。

実際に不動産会社を選ぶ際の具体的な判断基準については、さらに詳しく解説しています。また、具体的に査定を依頼する際のポイントは、次の記事で解説しています。

※本記事の情報は一般的な内容を整理したものです。個別の物件・状況によって異なる場合があります。税務・法律に関する事項については、税理士・弁護士等の専門家にご確認ください。