マンション持ち家を相続したときの判断ポイントと基本的な考え方

マンション持ち家の相続で迷うのは当然のこと

親が住んでいたマンションを相続することになった場合、「住み続けるべきか」「売却するべきか」「賃貸に出すべきか」といった判断に迷う方は少なくありません。特に、自分自身がすでに持ち家を持っている場合や、相続したマンションが遠方にある場合は、より複雑な判断が必要になります。

この記事では、マンション持ち家の相続時に知っておきたい基本的な知識と、判断のポイントについて整理します。ただし、個別の物件や状況により判断は異なりますので、あくまで考え方の入口として参考にしてください。

マンション相続時に必要な基本手続き

相続登記の義務化について

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行う必要があります^[1]。マンションを相続した場合も例外ではなく、この期限内に手続きを完了させなければなりません。

相続登記にかかる費用は、登録免許税として固定資産税評価額の0.4%が必要で、司法書士に依頼する場合は報酬も含めて1〜3万円程度の費用が発生します。

相続税の基礎知識

相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人数」までは相続税がかかりません^[1]。例えば、相続人が配偶者と子2人の計3人の場合、4,800万円までは相続税の対象外となります。

相続税の申告が必要な場合は、相続開始から10ヶ月以内に手続きを行う必要があります^[1]。

マンション相続時の評価額について

相続税評価額の算定方法

マンションの相続税評価額は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算定されます^[2]。一般的に、市場価格よりも低く評価される傾向があり、これが不動産相続の特徴の一つです。

小規模宅地等の特例

被相続人が居住していたマンションの場合、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例が適用され、330㎡まで80%の評価減を受けることができます^[1]。この特例により、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

特例の種類	対象面積	評価減率	主な適用条件
居住用宅地	330㎡まで	80%減	被相続人の居住用、相続人が同居または家なき子等
事業用宅地	400㎡まで	80%減	被相続人の事業用、相続人が事業を継続

相続したマンションの選択肢と判断ポイント

3つの主要な選択肢

相続したマンションについては、大きく分けて以下の3つの選択肢があります。

選択肢	メリット	デメリット	向いている人
住み続ける	・住居費の削減・思い出の継承・資産の保有	・管理費・修繕積立金の負担・立地が不便な場合のデメリット	現在の住居より条件が良い、転居に抵抗がない
売却する	・現金化できる・維持費の負担なし・管理の手間なし	・売却時の諸費用・譲渡所得税の可能性・資産を失う	現在の住居を維持したい、現金が必要
賃貸に出す	・継続的な収入・資産の保有・将来の選択肢を残す	・管理の手間・空室リスク・修繕費等の突発的支出	不動産投資に興味がある、将来住む可能性

判断時に考慮すべき要素

立地・物件条件
駅からの距離、周辺環境、築年数、管理状況などは、どの選択肢を取る場合でも重要な要素です。特に賃貸に出す場合は、賃貸需要の見込みを慎重に検討する必要があります。

維持費用の負担
マンションの管理費・修繕積立金は、全国平均で月額2〜3万円程度かかります。これに固定資産税や都市計画税も加わるため、年間の維持費用は決して小さくありません。

税務上の影響
売却する場合は譲渡所得税、賃貸に出す場合は不動産所得税の検討が必要です。特に、配偶者が相続する場合は配偶者控除（1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで非課税）^[1]の活用も検討できます。

売却を選択する場合の基本知識

売却にかかる費用

マンションを売却する場合、以下の費用が発生します。

仲介手数料
売買価格400万円超の場合：売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税が法定上限です。例えば3,000万円で売却した場合、105.6万円が上限となります。

その他の主要費用

• 印紙税：売買契約書に貼付（契約金額により1,000円〜60,000円程度）
• 登記費用：抵当権抹消登記等（司法書士報酬含め1〜3万円程度）
• 住宅ローン一括返済手数料：金融機関により0〜33,000円程度

譲渡所得税について

売却により利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

税率は所有期間により異なり、売却した年の1月1日時点で判定されます。

所有期間	税率（復興特別所得税含む）	内訳
5年以下（短期）	39.63%	所得税30.63% ＋ 住民税9%
5年超（長期）	20.315%	所得税15.315% ＋ 住民税5%

ただし、居住用財産であれば3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。主な適用条件は以下の通りです。

• 居住用財産（マイホーム）であること
• 売却先が親族等の特殊関係者でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと

売却期間の現実

仲介での売却期間は一般的に3〜6ヶ月程度です。物件の立地や価格設定、市場動向により大きく変わるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

買取を選択した場合は最短1〜2週間程度で現金化できますが、売却価格は市場価格より低くなる傾向があります。

査定を検討する場合の基本知識

査定方法の違い

不動産の査定には主に以下の方法があります。

査定方法	特徴	精度	適用場面
机上査定	物件情報と周辺取引事例から算出	やや低い	複数社の見積もり比較
訪問査定	実際に物件を確認して算出	高い	具体的な売却検討時

査定額はあくまで不動産会社の見積もりであり、実際の売却価格とは異なります。複数社に査定を依頼し、価格の根拠を比較検討することが重要です。

まとめ

マンション持ち家の相続では、相続登記の義務化への対応、相続税の基礎控除や特例の活用、そして住み続ける・売却・賃貸という選択肢の検討が必要です。

売却を選択する場合は、仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）や譲渡所得税（所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%）といった費用・税金の理解も重要になります。

ただし、物件や状況によって考え方は変わります。立地条件、築年数、管理状況、相続人の生活状況、税務上の個別事情など、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

より具体的な比較検討の方法は、別の記事で詳しく解説しています。