マンション売却益にかかる税金の基本｜計算方法と控除制度をわかりやすく整理

マンションを売って利益が出たら、税金はどうなるのか

マンションを売却して手元にお金が入ったとき、「このお金に税金はかかるのだろうか」と疑問に思う方は少なくありません。結論から言えば、売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合には、税金が課される可能性があります。ただし、適用できる控除制度もあるため、必ずしも全額に課税されるわけではありません。

この記事では、マンション売却益に対する税金の仕組み、計算方法、主な控除制度の概要を整理します。税率の数値や控除の条件など、基本的な枠組みを把握することで、売却後の手取り額をある程度イメージできるようになります。

なお、税金の取り扱いは個別の物件・状況・取得経緯によって異なります。具体的な税額の計算や申告手続きについては、税務署または税理士にご確認ください。

マンション売却益（譲渡所得）とは何か

不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与所得や事業所得とは別に課税されます。重要なのは、「売却価格そのものが課税対象になるわけではない」という点です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は以下の式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

それぞれの項目の意味は次のとおりです。

• 売却価格：実際にマンションを売却した金額
• 取得費：マンションを購入したときの費用（購入代金＋購入時の諸費用）。建物部分は減価償却後の金額になります
• 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税・解体費用など）

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた残りがプラスであれば、その金額が課税対象の譲渡所得となります。逆に、差し引いた結果がマイナス（譲渡損失）であれば、原則として税金は発生しません。

取得費がわからない場合の「概算取得費」

購入時の契約書や領収書が手元にない場合など、取得費が不明なケースがあります。その場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使用することが認められています。

たとえば売却価格が3,000万円の場合、概算取得費は150万円（3,000万円×5%）となります。実際の取得費が判明している場合は、実額と概算のどちらか有利な方を選択できます。ただし、概算取得費を使うと取得費が低くなるため、譲渡所得が大きくなりやすい点に注意が必要です。

所有期間で税率が大きく変わる仕組み

譲渡所得に適用される税率は、マンションの所有期間によって異なります。具体的には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2区分があり、税率に大きな差があります。

短期・長期の判定基準

所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで行います。取得日から売却日までの実際の日数ではなく、「売却年の1月1日時点」という基準で判定される点が重要です。

たとえば、2020年3月に購入したマンションを2025年2月に売却した場合、売却年（2025年）の1月1日時点では取得から約4年10ヶ月しか経過していないため、短期譲渡所得として扱われます。同じマンションを2026年以降に売却すれば、長期譲渡所得となります。

税率の比較

区分	所有期間の目安	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得	売却年1月1日時点で5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	売却年1月1日時点で5年超	15.315%	5%	20.315%

所得税率には復興特別所得税（2.1%相当）が含まれています。短期と長期では合計税率がほぼ倍近く異なるため、売却のタイミングを検討する際に所有期間は重要な要素の一つです。

税率の違いが手取り額に与える影響：試算例

仮に譲渡所得が1,000万円発生した場合、税率の違いによる納税額の差は以下のようになります。

区分	譲渡所得	税率	概算納税額
短期（5年以下）	1,000万円	39.63%	約396万円
長期（5年超）	1,000万円	20.315%	約203万円

この試算はあくまで概算であり、各種控除の適用前の数値です。実際の納税額は個別の状況により異なります。

居住用財産の3,000万円特別控除とは

マイホームとして使用していたマンションを売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。これが「居住用財産の譲渡所得の特別控除」（3,000万円特別控除）です。

この控除を利用すると、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税所得がゼロになるため、税金が発生しないケースも生じます。都市部のマンション売却では、この控除によって税負担が大きく変わる可能性があります。

主な適用条件

• 売却する物件が居住用財産（マイホーム）であること
• 売却先が配偶者・直系血族・生計を一にする親族など、特殊な関係にある者でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

適用条件の詳細は国税庁のウェブサイトや税務署でご確認ください。条件の解釈によって適用可否が変わる場合があります。

控除適用後の計算イメージ

たとえば、売却価格5,000万円、取得費＋譲渡費用の合計が3,500万円のケースを考えます。

• 譲渡所得：5,000万円 −3,500万円 ＝ 1,500万円
• 3,000万円特別控除適用後：1,500万円 −3,000万円 ＝ 0円（課税所得なし）

この場合、控除によって課税所得がゼロになるため、譲渡所得税は発生しません。ただし、この試算は概算であり、個別の状況によって結果は異なります。

10年超所有の場合に使える軽減税率の特例

居住用財産を10年超所有していた場合、さらに低い税率が適用される「軽減税率の特例」があります。3,000万円特別控除と組み合わせて使用できる制度です。

軽減税率の概要

譲渡所得の範囲	所得税率	住民税率	合計税率
6,000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21%
6,000万円超の部分	15.315%	5%	20.315%

この特例の適用には、売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること、かつ居住用財産であることなど、一定の条件を満たす必要があります。通常の長期譲渡所得税率（20.315%）よりも低い税率が適用されるため、長期保有のマンションを売却する場合に確認しておく価値があります。

住宅ローン控除との関係に注意が必要

売却後に新居を購入して住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受ける予定がある場合、注意が必要です。3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、同じ年に併用することができません。

具体的には、3,000万円特別控除を適用した年（またはその前年・前々年）に取得した住宅については、住宅ローン控除が受けられない場合があります。住み替えを検討している場合は、売却と購入のタイミング、どちらの控除をどの年に適用するかを事前に整理しておくことが重要です。

この点については税務的な判断が必要になるため、税務署または税理士への確認を強くお勧めします。

売却益が出た場合は確定申告が必要

マンション売却で譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日の期間に確定申告を行う必要があります。給与所得者であっても、不動産の譲渡所得は確定申告の対象となります。

3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、原則として確定申告が必要です。特例の適用は自動的に行われるものではなく、申告によって初めて適用されます。

なお、譲渡損失（売却によって損失が生じた場合）についても、一定の条件下で損益通算や繰越控除が利用できる制度があります。この場合も確定申告が必要になるケースがあります。確定申告の要否や手続きの詳細は、税務署または税理士にご確認ください。

売却にかかる主な費用の内訳

税金の計算を考える前に、売却にかかる費用全体を把握しておくことが重要です。譲渡費用として税計算に算入できるものと、そうでないものがあります。

主な費用項目

費用項目	金額の目安	譲渡費用への算入
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	算入可
印紙税	1,000円〜60,000円程度（契約金額による）	算入可
抵当権抹消登記費用	司法書士報酬含め1〜3万円程度	算入不可（取得費関連）
住宅ローン一括返済手数料	金融機関により0〜33,000円程度	算入不可
ハウスクリーニング（任意）	3〜10万円程度	条件による

仲介手数料の「売買価格×3%＋6万円＋消費税」は法定上限であり、実際の金額は売買価格によって変わります。また、これはあくまで上限であり、交渉により変動する場合があります。

売却価格帯別の仲介手数料の目安

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
2,000万円	約726,000円
3,000万円	約1,056,000円
4,000万円	約1,386,000円
5,000万円	約1,716,000円

上記は概算です。実際の金額は個別の取引条件によって異なります。

具体的なシナリオで考える：税金の影響

シナリオ①：都市部の分譲マンションを長期保有後に売却するケース

購入から15年が経過した都市部の分譲マンション（購入時2,500万円）を4,000万円で売却するケースを考えます。売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税等）が約150万円かかるとします。

建物部分の減価償却を考慮した取得費を仮に2,200万円とすると、譲渡所得の概算は次のようになります。

• 譲渡所得：4,000万円 −（2,200万円 ＋ 150万円）＝ 1,650万円
• 3,000万円特別控除（居住用の場合）適用後：1,650万円 − 3,000万円 ＝ 0円

この場合、居住用財産であれば3,000万円特別控除によって課税所得がゼロになる可能性があります。さらに10年超所有の軽減税率の特例も条件を満たせば適用できます。ただし、取得費の計算（特に減価償却の扱い）は正確を期す必要があるため、実際の申告前に専門家への確認が望ましいです。

シナリオ②：相続で取得したマンションを短期間で売却するケース

親から相続したマンション（相続時の評価額1,000万円）を1,800万円で売却するケースを考えます。相続で取得した場合、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入した時の価格を引き継ぐのが原則です。購入時の書類が残っておらず取得費が不明な場合は、概算取得費（売却価格の5%）を使用することになります。

概算取得費を使用した場合の試算：

• 取得費（概算）：1,800万円 × 5% ＝ 90万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：約70万円
• 譲渡所得：1,800万円 −（90万円 ＋ 70万円）＝ 1,640万円

この場合、相続後の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されます。一方、被相続人の所有期間と合算して5年を超える場合は長期扱いになる場合もあります（相続の場合は取得時期を引き継ぐ原則があります）。また、居住用財産でない場合は3,000万円特別控除が適用できません。取得費の証明書類の有無や相続の状況によって判断が大きく変わるため、このようなケースでは税理士への相談が特に重要です。

よくある誤解と注意点

誤解①：「売却価格が購入価格より低ければ税金はかからない」は必ずしも正確ではない

「購入時より安く売ったのだから利益は出ていない」と考える方がいますが、税務上の譲渡所得の計算は単純な購入価格との比較ではありません。建物部分については減価償却が行われるため、税務上の取得費は購入価格より低くなります。その結果、売却価格が購入価格を下回っていても、税務上は利益が生じているとみなされるケースがあります。

特に築年数が経過したマンションでは、建物の減価償却が進んでいるため、この点に注意が必要です。

誤解②：「3,000万円特別控除は自動的に適用される」わけではない

3,000万円特別控除は、確定申告を行うことで初めて適用されます。申告しなければ控除は受けられません。また、適用条件（居住用財産であること、前年・前々年に同特例を使用していないことなど）を満たしていることが前提です。

「マイホームを売ったから自動的に非課税」という理解は誤りです。申告期限（翌年の3月15日）を過ぎると特例の適用が難しくなる場合があるため、売却後の申告手続きは早めに準備することが重要です。

誤解③：「買取なら税金がかからない」わけではない

不動産会社が直接購入する「買取」を利用した場合でも、譲渡所得が発生すれば税金の対象になります。買取は仲介と比べて売却価格が市場価格の70〜80%程度になる傾向がありますが、それは税金の有無とは別の話です。買取で売却した場合でも、譲渡所得の計算と確定申告の必要性は仲介の場合と変わりません。

仲介と買取、税金の観点からの考え方

売却方法の選択（仲介か買取か）は、税金の計算に直接影響します。売却価格が変わることで、譲渡所得の金額も変わるためです。

項目	仲介	買取
売却価格の目安	市場価格に近い水準	市場価格の70〜80%程度
売却期間の目安	3〜6ヶ月程度	最短1〜2週間程度
仲介手数料	発生する（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）	原則不要
譲渡所得への影響	売却価格が高いほど譲渡所得が大きくなる可能性	売却価格が低い分、譲渡所得が小さくなる場合がある
契約不適合責任	原則として売主が負う	免責になることが多い

仲介では売却価格が高くなる反面、仲介手数料がかかり、3,000万円特別控除の枠内に収まるかどうかが税負担に影響します。買取では売却価格が低くなる分、譲渡所得が小さくなる場合がありますが、手取り額全体で見るとどちらが有利かは状況次第です。

どちらの方法が適しているかは、売却価格の水準、売却を急ぐ必要性、契約不適合責任への対応力、税金の影響など、複数の要素を総合的に考慮する必要があります。

マンション売却の流れとスケジュールの目安

税金の準備を含め、マンション売却全体の流れを把握しておくと、スケジュールを立てやすくなります。

仲介での売却期間は一般的に3〜6ヶ月程度とされていますが、物件の立地・築年数・価格設定・市場動向によって大きく変動します。特に繁忙期（1〜3月、9〜11月）は買い手が多くなる傾向があります。余裕を持ったスケジュールで進めることが望ましいです。

査定の種類と特徴

査定には大きく2種類あります。

査定の種類	方法	所要時間の目安	精度
机上査定（簡易査定）	物件情報と周辺事例から算出	数時間〜翌日程度	やや低め
訪問査定（詳細査定）	担当者が実際に物件を確認して算出	1〜2週間程度	高め

査定価格はあくまで不動産会社の見積もりであり、実際の売却価格を保証するものではありません。複数社の査定を比較し、価格の根拠を確認することが重要です。査定価格が極端に高い場合は、契約獲得を目的とした「高預かり」の可能性もあるため、根拠の説明を求めることが大切です。

媒介契約の種類と特徴

仲介でマンションを売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

契約の種類	複数社への依頼	自己発見取引	レインズ登録期限	報告義務
専属専任媒介	不可（1社のみ）	不可	5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介	不可（1社のみ）	可	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介	可（複数社）	可	義務なし（任意）	義務なし

専任媒介・専属専任媒介は1社に集中してサポートを受けられる反面、その会社の販売力や姿勢に依存します。一般媒介は複数社が競争する形になりますが、各社の活動状況が把握しにくくなる場合があります。いずれの契約も最長3ヶ月（更新可）で、物件の特性や売主の状況によって適した契約の種類は異なります。

税金の概算を把握するための整理

マンション売却益に対する税金を大まかに把握するためには、以下の情報が必要になります。

• 売却価格（実際の成約金額）
• 取得費（購入価格＋購入時の諸費用）と減価償却後の金額
• 譲渡費用（売却にかかった費用の合計）
• 所有期間（売却年の1月1日時点で5年を超えるかどうか）
• 居住用財産かどうか（3,000万円特別控除の適用可否）
• 10年超所有かどうか（軽減税率の特例の適用可否）

これらの情報を整理することで、税負担の概算を把握しやすくなります。ただし、実際の税額計算には減価償却の計算方法や取得費の詳細な確認が必要であり、正確な金額は税務署または税理士に確認することが不可欠です。

まとめ

マンション売却益に対する税金の基本的な仕組みを整理すると、以下のポイントが重要です。

• 課税対象は売却価格全体ではなく、「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算した譲渡所得
• 税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期は39.63%、5年超の長期は20.315%（復興特別所得税含む）
• 居住用財産であれば最大3,000万円の特別控除が利用できる場合がある
• 10年超所有の居住用財産には、さらに低い軽減税率の特例がある
• 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は同年に併用できない
• 譲渡所得が発生した場合は翌年の確定申告が必要

ここから先は個別の事情で判断が分かれます。取得費の証明書類の有無、相続か自己購入か、居住用か投資用か、売却後に住み替えを予定しているかどうかなど、状況によって適用できる制度や税負担の水準は大きく異なります。

より具体的な比較検討の方法は、別の記事で詳しく解説しています。個別の物件や状況により判断は異なりますので、税額の試算や申告手続きについては、税務署または税理士にご相談ください。