親や祖父母から土地を相続したとき、「とりあえず売却して現金にしよう」と考える方は少なくありません。ところが実際に手続きを調べ始めると、相続税とは別に譲渡所得税がかかること、申告の期限があること、特例の条件が複雑なことなど、次々と疑問が出てきます。
この記事では、相続した土地の売却に関する税金の仕組みを整理します。計算の基本的な考え方、使える可能性のある特例の概要、よくある誤解のポイントを順に解説します。なお、税金の具体的な計算や特例の適用判断は、物件の状況・相続の経緯・個人の所得状況によって大きく異なります。最終的な判断は税務署や税理士への確認が不可欠です。
また、「土地を相続した」といっても、居住用の宅地か農地か、共有名義かどうか、相続登記が完了しているかどうかで、手続きや税金の扱いが変わります。この記事は一般的な考え方の整理を目的としており、個別の物件や状況により判断は異なります。
- 相続した土地を売るときにかかる税金の種類
- 取得費がわからない場合の対処法
- 相続した土地の売却で使える可能性のある特例
相続した土地を売るときにかかる税金の種類
相続した土地を売却する際には、複数の税金が関係します。それぞれが別の場面で発生するため、まず全体像を把握しておくことが重要です。
①譲渡所得税（売却益に対してかかる税金）
土地を売って利益が出た場合に課される税金です。「利益」とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額（譲渡所得）を指します[1]。
計算式は以下のとおりです。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは、もともとその土地を取得したときにかかった費用（購入代金・登記費用・仲介手数料など）のことです。相続で取得した場合、取得費は被相続人（亡くなった方）が実際に購入したときの費用を引き継ぎます。
譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料・測量費・解体費用などが含まれます。
税率は所有期間によって異なります[1]。
| 区分 | 所有期間の目安 | 税率（復興特別所得税含む） | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 39.63% | 所得税30.63%＋住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 20.315% | 所得税15.315%＋住民税5% |
注意点として、所有期間は「実際に取得した日から売却日まで」ではなく、売却した年の1月1日時点での保有年数で判定します[1]。たとえば2024年12月に土地を取得し、2025年1月に売却した場合、2025年1月1日時点での保有期間は約1ヶ月ですが、判定上は「1年以下」となり短期に分類されます。
相続した土地については、被相続人が取得した日を起算点として所有期間を計算します。親が30年前に購入した土地を相続した場合、相続人が取得してからの期間が短くても、長期譲渡所得として扱われる可能性があります。
②相続登記にかかる登録免許税
土地を売却するには、まず名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記が必要です。この際に登録免許税がかかります[2]。
登録免許税の税率は固定資産税評価額の0.4%です[2]。司法書士に依頼する場合は、別途報酬（数万円程度）が発生します。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象になる場合があります。
③売買契約書にかかる印紙税
売買契約書を作成する際に貼付する印紙税です[1]。金額は売買価格によって異なります。
| 売買価格 | 本則税額 | 軽減税額（2027年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
不動産売買契約書には軽減措置が適用される場合があります。適用期限や詳細は国税庁の公式情報をご確認ください[1]。
④仲介手数料（税金ではないが重要な費用）
仲介で売却する場合、不動産会社への仲介手数料が発生します。法定の上限額は以下のとおりです。
- 売買価格400万円超の場合：売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
これはあくまで上限額であり、実際の金額は不動産会社との交渉によって変わる場合があります。買取（不動産会社が直接購入）の場合は、原則として仲介手数料は発生しません。
取得費がわからない場合の対処法
相続した土地の取得費を計算する際、被相続人が購入した当時の資料（売買契約書・領収書など）が残っていないケースは珍しくありません。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます[1]。
たとえば3,000万円で土地を売却した場合、概算取得費は150万円（3,000万円 × 5%）となります。この場合、譲渡所得は最大2,850万円となり、税負担が大きくなる可能性があります。
実際の取得費が証明できれば、概算取得費より有利になる場合もあります。古い通帳の記録、固定資産税の課税明細書、当時の不動産会社の記録など、少しでも資料が残っていないか確認する価値があります。
なお、概算取得費（5%）を使うか実際の取得費を使うかは選択できますが、どちらが有利かは個別の状況によります。税理士への相談を検討するとよいでしょう。
相続した土地の売却で使える可能性のある特例
相続した土地の売却には、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例が存在します。ただし、いずれも適用条件が細かく定められており、自己判断には注意が必要です。概要を把握したうえで、専門家に確認することをお勧めします。
①取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算できる）
相続税を支払った場合、その一部を土地の取得費に加算できる特例です[2]。取得費が増えると譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税の負担が軽くなる可能性があります。
主な適用要件は以下のとおりです[2]。
- 相続または遺贈によって取得した財産であること
- その相続に関して相続税が課されていること
- 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡すること
「相続税の申告期限の翌日以後3年以内」という期限が重要です[3]。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内ですので、おおむね相続開始から3年10ヶ月以内が目安となります。この期限を過ぎると特例が使えなくなるため、売却を検討している場合は早めに確認しておくと安心です[3]。
加算できる取得費の計算式は以下のとおりです[2]。
- 加算できる金額 ＝ 支払った相続税額 × （譲渡した土地の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格の合計）
計算には相続税申告書の内容が必要になります。相続税の申告を行った税理士に相談するのが現実的です。
②空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）
被相続人が居住していた家屋とその敷地（土地）を相続し、一定条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です[3]。
主な適用要件の概要は以下のとおりです[3]。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること
- 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム等への入居前に居住していた場合も一定の条件のもとで対象となる場合あり）
- 相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること[3]
- 売却価格が1億円以下であること
- 家屋を取り壊して土地のみを売る場合、または家屋を耐震改修して売る場合であること
- 売却先が親族等の特殊関係者でないこと
2024年1月1日以降の譲渡については、相続人が3人以上いる場合の控除額が2,000万円に変更されるなど、制度の一部が改正されています。最新の適用条件は国税庁のウェブサイトまたは税務署でご確認ください[3]。
「土地だけを売りたい」という場合でも、家屋を取り壊した後の敷地として売却すれば対象になり得ます。ただし、取り壊しから売却までの間に他の用途に使用しないことなど、細かい条件があります。
③居住用財産の3,000万円特別控除（一般的なマイホームの特例）
相続した土地ではなく、相続人自身が居住用として使っていた財産を売る場合に適用できる特例です。相続した土地をそのまま売る場合には、基本的にこの特例の対象にはなりません。ただし、相続後に相続人が実際に居住していた場合などは条件が異なります。
主な適用条件は以下のとおりです。
- 売却する財産が現在または過去に居住用として使用していたこと
- 売却先が親族等の特殊関係者でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
相続した土地の売却で適用できるかどうかは、個別の状況による判断が必要です。
譲渡所得税の計算イメージ（具体的なシナリオ）
税金の仕組みは抽象的になりがちです。ここでは2つの具体的なシナリオを使って、計算の流れを整理します。あくまで概算のイメージであり、実際の計算は個別の条件によって異なります。
シナリオA：取得費が明確で長期保有の土地を売るケース
親が1990年に2,000万円で購入した土地を相続し、2024年に4,000万円で売却するケースを想定します。相続人は相続後もこの土地を居住用には使っておらず、売却に際して仲介手数料（約132万円）と測量費（約50万円）がかかったとします。
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：2,000万円（当時の購入代金＋諸費用の概算）
- 譲渡費用：約182万円（仲介手数料＋測量費）
- 譲渡所得：4,000万円 −（2,000万円 ＋ 182万円）＝ 約1,818万円
- 税率：長期譲渡所得（20.315%）
- 概算税額：約369万円
この場合、取得費加算の特例が使えるかどうかで税負担が変わります。相続税を支払っていた場合、その一定額を取得費に加算できれば譲渡所得が減り、税額も下がります[2]。
シナリオB：取得費不明で概算取得費を使うケース
祖父が戦後に取得した土地を相続したケースでは、当時の売買契約書が残っていないことがほとんどです。この場合、概算取得費（売却価格の5%）を使うことになります[1]。
3,500万円で売却し、仲介手数料が約111万円、その他費用が30万円かかったとします。
- 売却価格：3,500万円
- 概算取得費：175万円（3,500万円 × 5%）
- 譲渡費用：141万円
- 譲渡所得：3,500万円 −（175万円 ＋ 141万円）＝ 約3,184万円
- 税率：長期譲渡所得（20.315%）
- 概算税額：約647万円
取得費が証明できれば税負担は大きく変わります。古い書類の調査は手間がかかりますが、税負担の軽減につながる可能性があるため、売却前に確認する価値があります。
また、空き家の3,000万円特別控除の要件（旧耐震基準の建物・被相続人の単独居住など）を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除でき、税額がゼロまたは大幅に減少する可能性があります[3]。
売却後の確定申告について
相続した土地を売却して譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です[2]。申告期限は売却した年の翌年2月16日から3月15日までです[2]。
特例（取得費加算・空き家特別控除など）を適用する場合も、確定申告での申告が必要です。特例の適用は自動的には行われません。
譲渡損失（売却で損が出た場合）については、他の所得との損益通算や繰越控除が認められる場合と認められない場合があります。土地の譲渡損失は原則として他の所得との通算ができないなど、複雑な規定があるため、税理士への確認を検討してください。
確定申告に必要な主な書類の例は以下のとおりです。
- 売買契約書のコピー
- 取得費を証明する書類（購入時の売買契約書・領収書など）
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料・測量費など）
- 相続税申告書のコピー（取得費加算の特例を使う場合）
- 登記事項証明書
書類が揃わない場合でも申告自体は可能ですが、特例の適用には必要書類の添付が求められます。早めに準備を始めることが重要です。
- 売却価格は物件の立地・状態・市況で大きく変わります。
- 税制や法律は変更される可能性があります。
- 具体的な判断は不動産会社や専門家への確認が前提です。
売却方法の選び方：仲介か買取か
相続した土地を売却する方法は大きく「仲介」と「買取」に分かれます。税金の計算自体は同じですが、手取り額や売却期間が異なります。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 市場価格に近い水準 | 市場価格の70〜80%程度 |
| 売却期間の目安 | 3〜6ヶ月程度 | 最短1〜2週間程度 |
| 仲介手数料 | 発生する（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税） | 原則不要 |
| 契約不適合責任 | 原則として売主が負担 | 免責になることが多い |
| 向いているケース | 時間に余裕がある・手取り額を重視 | 早期売却が必要・管理の手間を省きたい |
相続した土地は、遠方にあって管理が難しいケースや、共有名義で意見が分かれているケースなど、事情が複雑なことがあります。仲介で高値を狙うか、買取で早期に完了させるかは、税金の計算結果だけでなく、相続人全員の状況も含めて判断することになります。
仲介の場合、売却期間は物件の立地・価格設定・市場動向によって大きく変わります。「3〜6ヶ月程度が一般的」とされますが、条件によってはそれ以上かかることもあります。特例の適用期限（3年以内など）がある場合は、余裕を持ったスケジュールで動くことが重要です。
査定の考え方と複数社への確認
土地の売却価格を把握するうえで、不動産会社への査定は有効な手段です。査定には大きく2種類あります。
| 査定の種類 | 方法 | 所要時間の目安 | 精度 |
|---|---|---|---|
| 机上査定（簡易査定） | 物件情報と周辺の取引事例から算出 | 数時間〜翌日程度 | 概算レベル |
| 訪問査定（詳細査定） | 不動産会社が実際に物件を確認して算出 | 1〜2週間程度 | 比較的精度が高い |
査定価格はあくまで不動産会社による見込み額であり、実際の売却価格とは異なります。複数社に査定を依頼し、価格の根拠（周辺の取引事例・価格設定の理由など）を比較検討することが、より正確な相場感を把握するうえで有効です。
また、極端に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。契約を獲得するために高めの数字を出す「高預かり」と呼ばれる慣行があり、その後売れないまま値下げを繰り返すケースもあります。査定額の高低だけでなく、根拠の説明が丁寧かどうかも判断材料の一つです。
よくある誤解と注意点
誤解①「相続した土地は税金がかからない」
「相続で取得した財産だから、売っても税金はかからない」と思っている方がいますが、これは誤りです。相続税とは別に、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります[1]。相続税を支払っていても、売却時の税金は別途発生します。
ただし、取得費加算の特例を使えば、支払った相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせる場合があります[2]。「税金がかからない」ではなく、「特例を使うと軽減できる可能性がある」という理解が正確です。
誤解②「査定額が高い会社に頼めば手取りが増える」
複数の不動産会社に査定を依頼した際、極端に高い査定額を提示する会社があることがあります。査定額はあくまで見込みの金額であり、保証ではありません。高い査定額で媒介契約を結んだ後、売れないまま値下げを繰り返すケースもあります。
査定額の根拠（周辺の取引事例・価格設定の理由など）を確認し、複数社の見解を比較することが重要です。
誤解③「特例は自動的に適用される」
取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除は、確定申告で申告して初めて適用されます[2]。申告しなければ適用されません。また、適用期限（相続税申告期限から3年以内など）を過ぎると使えなくなります[3]。
売却を検討し始めた時点で、適用できる特例の有無と期限を確認しておくと安心です。
誤解④「土地の売却には仲介手数料が3%かかる」
「仲介手数料は売却価格の3%」という説明を見かけることがありますが、正確には「売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」が法定の上限です。6万円の加算と消費税を忘れると、実際の費用より少なく見積もってしまいます。
また、この金額は上限であり、交渉によって下がる場合があります。事前に確認しておくとよいでしょう。
よくある質問
まとめ
相続した土地の売却に関する税金を整理すると、主に「譲渡所得税」「相続登記の登録免許税」「売買契約書の印紙税」の3種類が関係します。このうち金額的に最も大きな影響を持つのが譲渡所得税であり、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益に対して課されます。
税率は所有期間によって異なり、売却年の1月1日時点で5年超であれば20.315%、5年以下であれば39.63%が適用されます。相続した土地は被相続人の取得日を起算点とするため、多くの場合は長期譲渡所得として扱われます。
取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内が要件）や、空き家の3,000万円特別控除（旧耐震基準の建物が条件）など、税負担を軽減できる可能性のある制度も存在します。ただし、いずれも適用条件が細かく、確定申告での申告が必要です。
取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使えますが、実際の取得費が証明できれば有利になる場合もあります。古い書類の確認は手間がかかりますが、税負担の軽減につながる可能性があります。
一般論として整理できる部分はありますが、実際の税額は物件の状況・相続の経緯・他の所得との関係など、個別の事情で大きく変わります。ここから先は個別の事情で判断が分かれます。税務署への問い合わせや税理士への相談を通じて、ご自身の状況に合った対応を確認してください。
売却方法の選び方（仲介か買取か）や、複数社への価格比較の考え方については、さらに詳しい記事をご覧ください。
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