相続した土地、いつ売るかで何が変わるのか
親や祖父母から土地を相続したとき、「すぐに売るべきか」「しばらく持ち続けるべきか」という判断に迷う方は少なくありません。特に「3年以内に売ると税負担が変わる」という話を耳にして、その意味を正確に理解したいと感じている方も多いでしょう。[6]
相続した土地の売却には、通常の不動産売却と異なる税務上の特例制度が関係します。ただし、特例の内容・適用要件・手続きは状況によって異なるため、一律に「3年以内が得」とは言い切れません。[6]
この記事では、相続した土地を売却する際の基本的な考え方、税制上の特例の概要、売却にかかる費用の種類、そして判断を整理するための観点を順に説明します。個別の税務判断や申告手続きの詳細は、公的機関の最新情報や専門家に確認することが重要です。
この記事で整理すること
- 相続した土地の売却で関係する税制特例の概要
- 売却時にかかる費用の種類
- 仲介と買取の選択に関する考え方
- よくある失敗パターンと判断の観点
- 状況別の判断軸（読者タイプ別）
個別の物件や状況により判断は異なります。本記事は一般的な情報整理を目的としており、特定の税務・法務アドバイスを行うものではありません。
相続した土地の売却で発生する税金の種類
相続した土地を売却する際には、複数の税金が関係します。まずどのような種類の税金が発生するかを把握することが、全体像を理解する第一歩です。
相続した土地の売却時に発生する税金は主に、売買契約書に関する税金、登記に関する税金、売却益に対する課税と保有時の課税です [1]。
相続した不動産を売却した場合、売却益に対して課税が生じます [7]。
売却益（譲渡所得）の計算の考え方
売却益（譲渡所得）は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。計算式は「譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」という形になります [6]。
取得費とは、その土地を取得したときにかかった費用のことです。相続した土地の場合、被相続人（亡くなった方）が取得したときの費用が引き継がれます。取得費が不明な場合の扱いや、特例による加算については後述します。
所有期間による税率の違い
土地や建物の売却益（譲渡所得）に対する税金は、他の所得と区分して計算します。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります [2]。
税率は所有期間によって異なり、短期譲渡（所有期間が5年以下）の場合は39.63％、長期譲渡（所有期間が5年超）の場合は20.315％です [8]。
相続した不動産を売却した場合、相続人の実際の所有期間が5年以下であっても、売却益の計算においては被相続人名義の期間も含めて所有期間を判定します [9]。これは相続人にとって重要なポイントです。
つまり、相続してすぐに売却した場合でも、被相続人が長年保有していた土地であれば長期譲渡所得の税率が適用される可能性があります。具体的な税率・控除額・適用条件は、公的機関の最新情報や税の専門家に確認してください。
3年以内の売却で関係する2つの特例制度
相続した土地や空き家を一定期間内に売却すると、売却益への課税を軽減できる2つの特例制度があります：①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）、②被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です [3] 。
①取得費加算の特例
相続税の取得費加算の特例とは、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を売却した不動産の取得費に加算できる特例です [3]。
取得費の特例では、支払った相続税の一部を売却時の経費として扱えるため、課税額を少なくできます [5]。
取得費加算の特例により、相続税の一部を取得費に加算することで売却益への課税を軽減できます [7]。
この特例は、相続税を実際に支払った場合に関係します。適用要件の詳細・計算方法・手続きについては、公的機関の情報や税理士に確認してください。
②被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が適用された場合、売却益（譲渡所得）の金額から最高3,000万円まで控除することができます [4]。
相続空き家の特例とは、相続日から一定期間内に土地や空き家を売却すると、売却益から最大3,000万円控除できる特例です [1]。
この特例の期限の起算点は「相続開始日から3年を経過する年の末日」です [4]。
この特例は「空き家」であることが要件の一つとなっており、被相続人が居住していた建物がある土地が主な対象です。ただし適用要件は細かく定められており、すべての相続土地に適用されるわけではありません。
注意：空き家特例は居住用財産が対象
この特例は、被相続人が居住していた家屋（空き家）の売却に関するものです。投資用や事業用として使われていた不動産には適用されません。また、適用要件は公的機関の最新情報で確認することが重要です。
2つの特例の関係
2つの特例は併用できず、どちらか有利なほうを選んで申告手続きをする必要があります [5]。
相続不動産には「最大3,000万円の特別控除」や「支払った相続税を経費にして節税する」といった特例が存在します [10]。どちらが有利かは個別の状況によって異なります。
どちらの特例が有利かは、相続税の支払い状況・売却益の大きさ・物件の種類などによって変わります。一般論だけでは決めきれない部分もあります。具体的な判断は税理士などの専門家への確認が選択肢の一つです。
売却にかかる費用の種類
土地を売却する際には、売却益に対する課税以外にも、さまざまな費用が発生します。事前に費用の種類を把握しておくことで、手取り額の見通しを立てやすくなります。
土地売却にかかる費用には、仲介手数料、測量費用、解体費用、広告宣伝費、司法書士費用があります [11]。
主な費用項目
- 仲介手数料：不動産会社に支払う報酬。不動産取引に関する法律で法定上限が定められています。取引条件や売買価格によって変わります。[11]
- 測量費用：境界確認や面積確定のために必要になる場合があります。[11]
- 解体費用：建物がある場合に更地にして売却するときに発生します。[11]
- 司法書士費用：所有権移転登記などの手続きに関連する費用です。[11]
仲介手数料は不動産取引に関する法律で法定上限が定められており、これはあくまで「上限」です。具体的な金額は取引内容によって異なります。また、買取の場合は仲介手数料が不要になるケースがあります（詳細は後述）。
売却益への課税については前のセクションで説明した通りです。費用全体の概算を把握したい場合は、不動産会社や税理士・司法書士に個別に確認することが判断材料になります。
不動産取引を実施する消費者向けに、取引の基本的な知識やトラブルの未然防止に役立つ情報が公的機関から提供されています。費用の種類や取引の流れについても、こうした公的情報を確認する観点があります。[12]
仲介と買取、どちらを選ぶか
相続した土地を売却する方法は大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。どちらが良いかは状況次第であり、一律の正解はありません。それぞれの特徴を理解した上で、自分の優先事項に合わせて判断することが重要です。
仲介と買取の比較
| 比較軸 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格水準 | 市場価格に近い金額を期待できる | 市場価格より低くなる傾向がある |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある | 短期間で完了しやすい |
| 手続きの手間 | 内覧対応・交渉など売主の対応が必要 | 手続きが比較的シンプル |
| 仲介手数料 | 発生する（法定上限あり） | 直接買取の場合は不要 |
| 手取り額の安定性 | 成約するまで確定しない | 早期に確定しやすい |
状況別の判断軸
どちらの方法を選ぶかは、売却の優先事項によって変わります。以下に代表的なケースを示します。
- 手取り額を最大化したい場合：仲介で複数社の価格水準を比較し、市場価格に近い金額を目指す選択肢があります。ただし内覧対応や売却期間が必要になります。
- 早期に売却を完了したい場合：買取を検討すると短期間での決着が期待できます。特例の期限が迫っている状況では判断材料の一つになります。
- 遠方に住んでいて管理が難しい場合：空き家や遠方の土地を保有し続けることには、保有コストや管理の負担が伴います。買取で早期に手放す選択肢も検討できます。
- 建物の状態が悪い・古い場合：状態が悪い物件は仲介での成約が難しいケースがあります。買取なら現状のまま売却できる場合があります。
- 売却を周囲に知られたくない場合：買取や非公開での仲介を検討する選択肢があります。
土地は所有しているだけで金銭的な負担が発生します。売却を急がない場合でも、保有コストを踏まえた判断が重要です [13]。
売却に必要な書類の準備
相続した土地を売却する際には、通常の土地売却に必要な書類に加え、相続に関連する書類も必要になる場合があります。書類の準備は早めに確認しておくと、手続きをスムーズに進める助けになります。
土地売却に必要な書類は、「売主が保管している書類」と「新たに取得する書類」の2つに分けられます。[14]
登記名義人にのみ通知される本人確認書類として、平成17年3月以前の登記では「登記済権利書」が発行されていましたが、それ以降はオンライン化に伴い、アルファベットやアラビア数字などがランダムに配列された12桁の登記識別情報が発行されています。[15]
準備の観点となる書類の種類
- 土地の権利に関する書類（登記識別情報または登記済権利書）
- 相続に関連する書類（相続登記が完了していることの確認）
- 本人確認書類
- 固定資産の評価に関する書類
- 測量図・境界確認書類（ある場合）
相続した土地の場合、売却前に相続登記（所有権移転登記）が完了していることを確認することが重要です。登記手続きの詳細については、司法書士などの専門家に確認することが選択肢になります。
具体的なシナリオで考える
実際の判断は抽象的な知識だけでは難しいことがあります。以下に2つの代表的なシナリオを示します。状況が似ている場合の判断の参考にしてください。
シナリオ1：地方の実家の土地を相続したケース
地方に住んでいた親が亡くなり、都市部に住む子どもが実家の土地と建物を相続したケースを考えます。建物は老朽化しており、相続後は空き家になっています。
この状況では、以下のような判断の分岐が生じます。
- 空き家特例の適用可能性：被相続人が居住していた家屋であれば、一定要件を満たした場合に空き家特例の対象になる可能性があります。ただし要件の確認が必要です。
- 建物の解体費用：建物を解体して更地にしてから売却するか、現状のまま売却するかによって、手取り額と手続きの手間が変わります。
- 売却方法の選択：地方の土地は買い手が見つかりにくい場合もあります。仲介で時間をかけて売るか、買取で早期に決着させるかは、保有コストと手取り額のトレードオフです。
- 期限の意識：空き家特例の期限は相続開始から一定期間内です。早めに動き始めることが選択肢を広げる助けになります。
シナリオ2：都市部の更地を相続したケース
都市部に住む親が亡くなり、すでに更地になっている土地を相続したケースを考えます。相続税の申告を行い、相続税を支払っています。
この状況では、取得費加算の特例が判断の観点になります。
- 取得費加算の特例の検討：相続税を支払っている場合、一定期間内の売却で取得費加算の特例が利用できる可能性があります。これにより売却益への課税が軽減できる可能性があります。
- 長期・短期の税率判定：被相続人の保有期間を含めた所有期間が長ければ、長期譲渡の税率が適用される可能性があります。
- 仲介での売却：都市部の更地は買い手が見つかりやすいため、仲介で市場価格に近い金額を目指す選択肢が現実的です。
- 売却タイミング：特例の期限と市場動向を照らし合わせながら、いつ売り出すかを検討することが重要です。
いずれのシナリオでも、税務上の特例の適用可否は個別の状況によって変わります。具体的な判断は税理士などの専門家への確認が重要です。
- 想定される売却額は物件タイプ・所在地域・売出時期によって異なります。
- 不動産関連の規制や控除制度は将来変更される可能性があります。
- ご売却の際は複数業者の査定比較・専門家への確認をご検討ください。
よくある失敗パターンと注意点
相続した土地の売却では、知識不足や思い込みによる失敗が起きやすいポイントがいくつかあります。代表的なパターンを把握しておくことで、見落としを減らす助けになります。
失敗パターン1：特例の期限を意識せずに売却を先延ばしにする
「相続した土地はいつでも売れる」と考えて手続きを後回しにしているうちに、特例の適用期限が過ぎてしまうケースがあります。
相続した不動産は相続から一定期間内に売却すると控除の特例が適用され、税負担を大きく軽減できる可能性があります [6]。
特例の期限を把握せずに売却を先延ばしにすると、後から「あのとき売っておけば」という状況になる可能性があります。相続後は早めに売却の可能性を検討し始めることが、選択肢を広げる助けになります。
失敗パターン2：価格水準の高さだけで不動産会社を選ぶ
複数社に価格の目安を確認したとき、最も高い金額を示した会社を選ぶことが正解とは限りません。極端に高い価格提示は、契約を獲得するための「高預かり」の可能性があります。
価格の根拠（周辺の取引事例・土地の特性・価格設定の考え方）を確認することが、適切な会社を選ぶ判断材料になります。提示価格が高い会社が必ずしも良い会社ではありません。
失敗パターン3：相続登記が完了していないまま売却を進めようとする
相続した土地の名義がまだ被相続人のままになっているケースがあります。売却には所有権移転登記（相続登記）が必要なため、登記が完了していないと売買手続きを進めることができません。
相続後は早めに登記の状況を確認し、必要であれば司法書士への確認が手続きをスムーズに進める助けになります。
失敗パターン4：共有名義のまま売却しようとする
複数の相続人で土地を共有している場合、売却には権利関係の整理が必要です。共有者がいる土地では、売却前に権利関係と手続きの確認が必要です。共有者間で意見が分かれると、売却が進められなくなる場合があります。具体的な同意要件や手続きは専門家に確認してください。
失敗パターン5：費用を考慮せずに手取り額を見積もる
売却価格だけを見て「これだけ手に入る」と思っていると、仲介手数料・測量費用・解体費用・登記費用・売却益への課税などを差し引いた後の手取り額が想定より少なくなることがあります。
事前に費用の種類と概算を把握しておくことが、現実的な計画を立てる助けになります。
売却前の自己チェックリスト
相続した土地の売却を検討する際に、事前に確認しておくべき観点をまとめます。
- 相続登記（所有権移転登記）は完了しているか
- 共有名義の場合、共有者全員の意向は確認できているか
- 土地の境界は確定しているか（境界確認書・測量図の有無）
- 建物がある場合、解体するか現状のまま売るかを検討したか
- 相続税を支払っているか（取得費加算の特例の検討に関係）
- 被相続人が居住していた家屋か（空き家特例の検討に関係）
- 売却の優先事項は何か（価格・期間・手間・プライバシー等）
- 仲介と買取のどちらが自分の状況に合っているか比較したか
- 複数の不動産会社に価格の目安を確認したか
- 売却後の申告手続きについて専門家に確認したか
これらの観点を事前に整理しておくことで、不動産会社や専門家に確認する際の準備が整いやすくなります。
相続した土地の売却で迷ったときの判断軸
状況によって最適な選択は異なります。以下に読者のタイプ別の判断軸を示します。
あなたが優先することで判断が変わる
- 特例を活用して税負担を軽減したい：一定期間内の売却が条件になる特例があります。早めに税理士に確認して適用可能性を把握することが選択肢の一つです。
- できるだけ高く売りたい：仲介で複数社の価格水準を比較し、市場価格に近い金額を目指す方法があります。内覧対応や売却期間が必要になりますが、手取り額を最大化しやすい方向性です。
- 早く手放したい・管理が負担：買取を検討すると短期間での決着が期待できます。手取り額は下がる傾向がありますが、管理コストや手続きの手間を減らせます。
- 手続きを簡単に済ませたい：買取は売買契約から引渡しまでの流れが比較的シンプルです。
- 売却後の税務手続きを正確に行いたい：特例の適用には申告手続きが必要です。税理士への確認を早めに検討することが選択肢になります。
一つの正解があるわけではなく、優先事項の組み合わせによって判断が変わります。複数の観点を比較した上で、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
土地の売却相場は、大きく立地条件に左右されます。売却価格の目安を調べる際は、立地条件を踏まえた情報収集が判断材料になります。[16]
土地売却全般についての確認に適した相手は不動産会社です。ただし税務に関する専門的な判断は税理士、登記に関する手続きは司法書士が専門です。[17]
よくある質問
まとめ
相続した土地を売却する際には、通常の土地売却とは異なる税制上の特例制度が関係します。取得費加算の特例と空き家特例の2つは、一定期間内の売却で適用できる可能性がありますが、要件・手続き・有利不利の判断はすべて個別の状況によって変わります。
売却にかかる費用の種類（仲介手数料・測量費用・解体費用・登記費用・売却益への課税など）を事前に把握しておくことで、現実的な手取り額の見通しを立てやすくなります。
仲介と買取のどちらを選ぶかは、手取り額の最大化・売却期間の短縮・手続きの簡便さなど、何を優先するかによって判断が変わります。一律の正解はなく、物件や状況によって考え方は変わります。
特例の適用期限を意識しながら、早めに相続登記の状況を確認し、複数の不動産会社への価格確認と税理士への確認を組み合わせることが、選択肢を広げる助けになります。
ここから先は個別の事情で判断が分かれます。より具体的な比較検討の方法は、別の記事で詳しく解説しています。
- 相続した土地の売却には取得費加算の特例と空き家特例の2つが関係する可能性がある
- 2つの特例は併用できず、状況に応じてどちらが有利かを判断する必要がある
- 所有期間の判定では被相続人の保有期間も含まれる
- 売却費用には仲介手数料・測量費・解体費・登記費用などが含まれる
- 仲介と買取の選択は優先事項によって変わる
- 特例の期限を意識して早めに動き始めることが選択肢を広げる
- 税務・登記・売却の各専門家（税理士・司法書士・不動産会社）への確認が重要
参考文献
- 相続した土地の売却時の3,000万円特別控除とは？適用要件・必要書類・手続き方法を解説 | ファンズ不動産マガジン〜不動産売却、購入、査定の手引き〜（ファンズ不動産マガジン〜不動産売却、購入、査定の手引き〜）
- 土地や建物を売ったとき｜国税庁（nta.go.jp）
- 相続した土地を3年以内に売却すると節税できる？「相続税の取得費加算」「空き家特例」の適用要件や手続き方法、注意点を解説 – 千葉県八千代の新築一戸建て・土地活用・注文住宅は風見鶏の家・オカムラホーム（千葉県八千代の新築一戸建て・土地活用・注文住宅は風見鶏の家・オカムラホーム – オカムラホーム総合企業サイト「あなたといっしょに、夢の一歩先へ」をスローガンに風見鶏の家・オカムラホームでは新築一戸建て・土地活用・投資・収益不動産・注文住宅・新築住宅・分譲住宅・建売等数多く手がけて参りました。これからも不動産に関する様々なニーズにお応え出来る不動産総合企業を目指します。）
- 相続した不動産（土地・建物）は３年以内に売却しないと損するのはほんと？！【富士市・富士宮市】 | 富士市の相続手続き【司法書士事務所LINK （富士市・富士宮市）】（司法書士事務所LINK （富士市・富士宮市））
- 相続した不動産を3年以内に売却すると税金はどうなる？国税庁を出典に解説｜ナカジツの「住まいのお役立ち情報」（不動産SHOPナカジツ）
- 相続した不動産を3年以内に売却したら税金はどうなる？損をしないための対策や特別控除も紹介 | 相続会議（相続会議）
- 【土地を相続したら】3年以内の売却は「相続税の取得費加算」の特例が有効 | 相続税の申告なら相続専門税理士法人レガシィ【公式】（相続税の申告なら相続専門税理士法人レガシィ【公式】 | 60年の歴史を持つ税理士法人レガシィの公式サイトです。弊社は、相続・贈与税など資産家に関係するあらゆる税目の相続対策のコンサルティングを通じて、お客様の大切な「財産」や「思い」の継承をサポートいたします。）
- 3年以内に相続不動産を売却すると税金が安くなる？利用できる特例 も紹介 | ウスイホーム（ウスイホーム）
- 相続した不動産を3年以内に売却！税金の特別控除についても解説（マルイシ税理士法人｜東京都新宿）
- 相続した不動産を売却する際の3つの特例│相続税の節税方法を解説｜相続大辞典｜【相続税】専門の税理士90名以上｜税理士法人チェスター（相続税のチェスター）
- 土地売却にかかる費用は？手元に残る金額をシミュレーションで解説｜ナカジツの「住まいのお役立ち情報」（不動産SHOPナカジツ）
- 建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省（mlit.go.jp）
- 土地を売却する時の注意点とは？売却前に押さえておきたい基礎知識を解説 – 協和住建（新潟市で実績のある不動産買取なら株式会社協和住建）
- 土地売却に必要な書類はこれで完璧！種類・取得方法・タイミングまで解説 | ウスイホーム（ウスイホーム）
- 土地を売るには何が必要？必要書類や費用、用意するタイミングを解説！｜一括査定で不動産売却【すまいValue】（sumai-value.jp）
- 【SUUMO】全国の土地売却価格相場を調べる（suumo.jp）
- 土地を売りたいときどこに相談する？目的別に10の相談先を解説（記事）