不動産売却の利益にかかる税金の基本｜計算のしくみと控除制度を整理する

不動産を売って利益が出たら、税金はどうなる？

不動産を売却して利益が出た場合、その利益には税金がかかります。「どのくらいかかるのか」「控除制度はあるのか」「そもそも利益の計算はどうするのか」——こうした疑問を持つ方は多く、売却を検討し始めた段階で最初に整理しておきたいテーマのひとつです。

ただし、税金の金額は物件の取得価格・所有期間・用途・売却価格など、個別の事情によって大きく異なります。この記事では、不動産売却で生じる利益への課税のしくみと、主な控除制度の概要を整理します。具体的な税額の計算や申告手続きについては、税務署または税理士にご確認ください。

この記事でわかること：

• 不動産売却の利益（譲渡所得）の計算式
• 所有期間による税率の違い
• 3,000万円特別控除など主な控除制度の概要
• 売却にかかる費用の種類と目安
• よくある誤解と注意点

個別の物件や状況により判断は異なります。この記事は一般的な制度の概要を紹介するものであり、税務上の判断は専門家にご相談ください。

不動産売却の利益とは何か——「譲渡所得」の基本

不動産売却で生じる利益は、税務上「譲渡所得」と呼ばれます。売却価格そのものではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象です。この計算式を最初に把握しておくことが、税金の全体像を理解する第一歩になります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです^[1]。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

それぞれの意味を整理します。

項目	内容	具体例
売却価格	実際に売却した金額	3,500万円
取得費	購入時の価格＋購入にかかった諸費用（仲介手数料・登記費用など）。建物は減価償却後の金額	2,800万円（減価償却後）
譲渡費用	売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税・解体費用など）[2]	120万円
譲渡所得	上記の差引き後の利益	580万円

上記の例では、3,500万円で売却した物件の取得費が2,800万円、譲渡費用が120万円であれば、譲渡所得は580万円となります。この580万円が課税の対象となります。

取得費が不明な場合はどうなるか

購入時の売買契約書が手元にない、あるいは相続で取得した物件で購入価格が不明な場合、取得費を「売却価格の5%」とする概算取得費の制度を利用できます^[2]。

たとえば3,500万円で売却した場合、概算取得費は175万円（3,500万円×5%）となります。実際の取得費より大幅に低くなる可能性があるため、購入時の書類は大切に保管しておくことが望まれます。古い契約書が見つかった場合は、税務署や税理士に確認することを検討してください。

譲渡費用として計上できる主な費用

売却にかかった費用は「譲渡費用」として取得費と合算し、売却価格から差し引くことができます^[2]。主な項目は以下のとおりです。

• 仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）
• 売買契約書に貼付する印紙税
• 建物の解体費用（土地として売却する場合）
• 売却のために行った測量費用
• 借地権の売却に伴う名義書換料

なお、ハウスクリーニングや修繕費用は、売却のために直接必要な費用かどうかによって取り扱いが異なる場合があります。具体的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

所有期間で変わる税率——短期と長期の違い

譲渡所得にかかる税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約半分近く変わるため、この区分は非常に重要です^[1]。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

区分	所有期間	所得税率	住民税率	合計税率（復興特別所得税含む）
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%

※復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含んだ税率です^[1]。

所有期間の「起算方法」に注意

所有期間は、実際に取得した日から売却した日までの年数ではなく、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定します^[3]。

たとえば、2019年12月に購入した物件を2025年2月に売却した場合、実際の経過年数は約5年2ヶ月ですが、売却した年の1月1日（2025年1月1日）時点での所有期間は約5年1ヶ月となり、5年超と判定されます。一方、2020年2月に購入した物件を2025年2月に売却した場合、2025年1月1日時点では約4年10ヶ月であるため、5年以下（短期）と判定されます。

売却のタイミングを年をまたいで調整することで、短期から長期に切り替わる場合があります。ただし、この判断は個別の取得日・売却時期によって異なるため、具体的なスケジュールについては税務署または税理士にご確認ください。

10年超所有の居住用財産に対する軽減税率

マイホームを10年を超えて所有していた場合、売却益の一部に対してさらに低い税率が適用される「軽減税率の特例」があります^[1]。

この特例では、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、合計税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます^[1]。6,000万円を超える部分には通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。

この特例は、後述の3,000万円特別控除と併用できる場合があります。適用条件の詳細は税務署または税理士にご確認ください。

主な控除制度の概要——利益を圧縮できる可能性がある制度

不動産売却で利益が出た場合でも、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる控除制度があります。代表的なものが「3,000万円特別控除」です。ただし、いずれの制度も適用条件があり、自動的に適用されるわけではありません。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります^[1]。

計算式のイメージは以下のとおりです。

課税対象の譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除額（最大3,000万円）

たとえば、譲渡所得が2,500万円であれば、特別控除を適用することで課税対象がゼロになります。譲渡所得が4,000万円であれば、控除後の課税対象は1,000万円となります。

3,000万円特別控除の主な適用条件

この特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります^[1]。

• 売却する物件が居住用財産（マイホーム）であること
• 売却先が配偶者・親子・生計を同一にする親族などの特殊関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売却した年・前年・前々年に「居住用財産の買換え特例」や「居住用財産の交換の特例」を受けていないこと

「居住用財産」の範囲については、現在住んでいない物件でも適用できるケースがあります（転居後3年目の年の12月31日までに売却した場合など）。詳細な条件は税務署または税理士にご確認ください。

買換え特例・損益通算の制度

住み替えを伴う売却の場合や、住宅ローン残債が売却価格を上回るケース（オーバーローン）では、「特定の居住用財産の買換え特例」や「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」といった制度を利用できる場合があります^[4]。

これらの制度は適用条件が複雑で、利用できるかどうかは個別の状況によって異なります。住み替えを検討している場合や、売却価格がローン残債を下回る可能性がある場合は、早めに税務署または税理士に相談することを検討してください。

確定申告の手続き——売却した翌年に申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、給与所得などとは別に確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、申告によって初めて適用されます^[1]。

確定申告の時期と方法

確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日です^[1]。たとえば2025年中に売却した場合、2026年の2月16日〜3月15日に申告することになります。

申告方法は、税務署への書類提出のほか、e-Tax（電子申告）での手続きも可能です^[1]。必要書類には売買契約書・取得費の証明書類・仲介手数料の領収書などが含まれます。具体的な必要書類と手続きについては、国税庁のウェブサイトまたは税務署にご確認ください。

譲渡所得がマイナス（売却損）の場合でも、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには申告が必要な場合があります。「利益が出なかったから申告不要」と判断する前に、確認することをお勧めします。

売却にかかる費用の内訳——手取り額を把握するために

不動産売却の利益を考えるうえで、税金と同様に重要なのが「売却にかかる費用」の把握です。手取り額は「売却価格－費用－税金」で決まるため、費用の種類と目安を事前に整理しておくことが役立ちます。

主な費用項目と目安

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売買価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	400万円超の場合の法定上限。交渉により下がる場合もある
印紙税	1,000円〜60,000円程度	売買契約書の契約金額により異なる
抵当権抹消登記費用	1〜3万円程度	住宅ローン残債がある場合。登録免許税＋司法書士報酬
住宅ローン一括返済手数料	0〜33,000円程度	金融機関により異なる
ハウスクリーニング等	3〜15万円程度	任意。内覧対応のために行う場合がある

上記の金額はあくまで目安であり、物件の状況や依頼先によって異なります。特に仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が法定上限であり、これを超えることはできませんが、交渉によって下がる場合もあります。

売却価格帯別・仲介手数料の目安

仲介手数料の計算式（売買価格×3%＋6万円＋消費税）を売却価格帯別に示すと以下のとおりです。

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
1,000万円	約39.6万円
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円
4,000万円	約138.6万円
5,000万円	約171.6万円

※消費税10%で計算した概算値です。実際の金額は取引条件により異なります。

仲介と買取——売り方によって手取り額と税負担が変わる

不動産の売り方には大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、手取り額・売却期間・費用の構造が変わります。税金との関係も含めて整理しておくと、判断の参考になります。

項目	仲介	買取
売却価格の目安	市場価格に近い水準	市場価格の70〜80%程度
売却期間	3〜6ヶ月程度	最短1〜4週間程度
仲介手数料	発生する（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）	原則不要
契約不適合責任	原則として売主が負う	免責になることが多い
内覧対応	必要（複数回になる場合がある）	不要

税負担の観点から見ると、買取は売却価格が低い分、譲渡所得も小さくなる傾向があります。一方で仲介手数料が不要なため、費用構造が異なります。どちらが有利かは、物件の状況・所有期間・取得費などによって異なります。

具体的なシナリオ①：相続したマンションを売却する場合

築30年のマンションを相続し、自分では居住せずに売却を検討するケースを考えます。このケースでは、売却価格が2,500万円、取得費（相続時の評価額ベースで算出）が500万円、仲介手数料などの譲渡費用が90万円だとすると、譲渡所得は1,910万円となります。

相続で取得した物件の場合、所有期間は被相続人（亡くなった方）が取得した日から引き継がれます。被相続人が20年以上所有していた物件であれば、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。また、自分では居住していないため、3,000万円特別控除の適用条件を満たさない可能性があります。

一方、物件の状態が良くなく、内覧対応が難しい事情がある場合、買取を選択すれば2〜4週間で売却が完了し、手続きの負担を大きく減らせます。この場合、売却価格は仲介より低くなりますが、仲介手数料が不要になる点と手続きの簡便さがトレードオフとなります。

相続した不動産の売却は、所有期間の引き継ぎ方・取得費の計算・各種特例の適用可否など判断が複雑なため、税理士への相談を検討することが望まれます。

具体的なシナリオ②：住み替えに伴いマイホームを売却する場合

購入後8年が経過したマイホーム（一戸建て）を売却し、新居に住み替えるケースを考えます。売却価格が4,000万円、取得費（購入価格＋諸費用の合計）が3,200万円、譲渡費用が140万円だとすると、譲渡所得は660万円となります。

所有期間が8年（売却年の1月1日時点で5年超）であれば、長期譲渡所得の税率が適用されます。さらに、居住用財産の3,000万円特別控除の条件を満たしていれば、660万円の譲渡所得が全額控除され、課税対象がゼロになる可能性があります。

ただし、住み替えで新居を購入する場合、「特定の居住用財産の買換え特例」を選択すると、3,000万円特別控除との併用ができないケースがあります。どちらの制度を選ぶかは、新居の購入価格・今後の売却予定なども含めた総合的な判断が必要です。売却前に税理士に確認することが重要です。

売却の流れとスケジュール——税金の準備も含めて考える

不動産売却は、相場調査から始まり、引渡し・確定申告まで複数のステップがあります。税金の準備は「売却が完了してから」ではなく、売却を検討している段階から意識しておくことが役立ちます。

不動産売却の一般的な流れ

1. 相場調査・情報収集：周辺の取引事例を調べ、物件の大まかな市場価格を把握する
2. 査定依頼・比較：複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較する（机上査定・訪問査定）
3. 媒介契約の締結：仲介を選ぶ場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ（専属専任・専任・一般の3種類）
4. 販売活動・内覧対応：物件を市場に出し、買主候補の内覧に対応する
5. 売買契約の締結：買主が決まったら売買契約を締結し、手付金を受け取る
6. 決済・引渡し：残代金の受領、所有権移転登記、物件の引渡しを行う
7. 確定申告：翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う（特例適用の場合も必須）

仲介の場合、売り出しから成約まで3〜6ヶ月程度が一般的な目安ですが、物件の立地・築年数・価格設定・市場動向によって大きく変動します。不動産が売れやすい時期（1〜3月、9〜11月の繁忙期）と売れにくい時期があることも、スケジュールに影響します。「3ヶ月あれば傾向として売れる」といった見通しは持たず、余裕を持ったスケジュールで進めることが現実的です。

媒介契約の種類と特徴

仲介で売却する場合、不動産会社との間で締結する媒介契約には3種類あります。

契約の種類	複数社への依頼	自己発見取引	報告義務	レインズ登録
専属専任媒介	不可	不可	1週間に1回以上	5営業日以内
専任媒介	不可	可	2週間に1回以上	7営業日以内
一般媒介	可	可	義務なし	義務なし（任意）

契約期間はいずれも最長3ヶ月で、更新が可能です。専任・専属専任は手厚いサポートが期待できる一方、1社のみへの依頼となります。一般媒介は複数社に依頼できますが、各社の優先度が下がる可能性もあります。どの契約が適しているかは、物件の特性や売主の状況によって異なります。

よくある誤解と注意点

不動産売却の利益と税金をめぐっては、いくつかの誤解が生じやすいポイントがあります。判断を誤らないために、代表的な誤解を整理しておきます。

誤解①「利益が出なければ確定申告は不要」とは限らない

売却損が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を適用するためには確定申告が必要です^[1]。また、特例の適用条件を満たしているかどうかの確認も必要です。「損したから申告しなくていい」と判断する前に、税務署または税理士に確認することを検討してください。

誤解②「査定価格が高い会社＝良い会社」ではない

査定価格はあくまで「この価格で売れるだろう」という不動産会社の見積もりであり、その価格での売却を保証するものではありません。媒介契約を獲得するために実際の相場より高い査定価格を提示する「高預かり」と呼ばれる慣行が存在することも知られています。

複数社の査定価格を比較する場合は、価格の根拠（周辺の取引事例・物件の状態評価など）を確認することが重要です。価格の根拠を説明できない査定は、慎重に判断することが望まれます。

誤解③「3,000万円特別控除は自動的に適用される」

3,000万円特別控除は、確定申告を行うことで初めて適用されます。申告しなければ適用されないため、利益が3,000万円以内であっても申告は必要です^[1]。また、適用条件（居住用財産であること・前年・前々年に同特例を受けていないことなど）を満たしているかどうかも確認が必要です。

誤解④「仲介手数料は多くの場合売買価格×3%＋6万円かかる」

「売買価格×3%＋6万円＋消費税」は法定の上限であり、この金額を超えることはできませんが、交渉によって下がる場合もあります。ただし、手数料の引き下げを交渉することで、販売活動の優先度に影響が出る可能性もあります。手数料の交渉は、不動産会社との関係性や物件の売れやすさなども考慮したうえで判断することが望まれます。

まとめ——不動産売却の利益と税金の基本整理

この記事で解説した内容を整理します。

• 不動産売却の利益（譲渡所得）は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算する
• 税率は所有期間によって異なり、5年以下は39.63%、5年超は20.315%（復興特別所得税含む）
• 所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行う
• 居住用財産の場合、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用できる場合がある
• 特例を適用するためには確定申告が必要（売却翌年の2〜3月）
• 売却費用には仲介手数料・印紙税・登記費用などが発生する
• 仲介と買取では売却価格・期間・費用構造が異なる

ただし、物件や状況によって考え方は変わります。所有期間・取得費・用途・住み替えの有無など、個別の事情によって適用できる制度や税負担の水準は大きく異なります。この記事で整理した内容はあくまで一般的な制度の概要であり、個別の税額計算や申告手続きについては税務署または税理士にご確認ください。

より具体的な比較検討の方法——たとえば、複数社への査定の進め方や、仲介と買取の使い分けの考え方——については、別の記事で詳しく解説しています。