相続した空き家の売却と3,000万円控除——制度の基本と適用条件を整理する

相続した空き家を売るとき、税金はどうなるのか

親が亡くなり、実家が空き家になった。そのまま維持するのも難しいが、売却したときの税金が心配で、なかなか動き出せない——そういった状況に置かれている方は少なくありません。

空き家の売却には「3,000万円控除」と呼ばれる制度が関係することがありますが、「自分の物件に使えるのか」「いつまでに売ればいいのか」といった疑問は、調べれば調べるほど複雑に感じられることもあります。

この記事では、相続した空き家の売却に関わる税制の基本的な仕組みと、制度を理解するうえで知っておきたい前提条件を整理します。個別の物件や相続状況によって判断は大きく異なるため、あくまで「考え方の入口」としてご活用ください。

• 相続した空き家の売却にかかる税金の基本的な計算方法
• 「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」（空き家の3,000万円控除）の概要と主な適用要件
• 制度を利用する際に注意すべきポイントと、よくある誤解
• 売却にかかる費用の目安

なお、税制の適用可否や具体的な税額については、税務署または税理士への確認が必要です。本記事は制度の概要を把握するための情報提供を目的としており、個別の税務アドバイスではありません。

まず知っておきたい：空き家問題の現状と相続登記の義務化

相続した空き家をめぐる問題は、近年社会的な関心が高まっています。総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は増加傾向にあり、空き家率も上昇しています。こうした背景から、空き家の流通や活用を促す税制上の措置も整備されてきました。

また、2024年4月からは不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合、原則として3年以内に相続登記を行う必要があります。空き家を売却するためにはまず名義変更（相続登記）が必要であるため、この点は売却を検討するうえでの前提として把握しておく必要があります。

空き家を保有し続けることには、固定資産税や都市計画税の負担のほか、維持管理にかかる費用も発生します。木造一戸建ての解体を選択する場合、解体費用の目安は建物の規模や立地によって異なりますが、一般的に数十万円から百数十万円程度かかることがあります。売却・解体・維持のいずれを選ぶかは、費用面と税制面の両方から整理することが有益です。

相続した不動産を売却したときの税金の基本的な計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。まず計算の基本的な構造を把握しておきましょう。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は以下の式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 売却価格：実際に売却した金額
• 取得費：不動産を取得したときの購入代金や建築費用など。相続した場合は、被相続人（亡くなった方）が取得したときの費用を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます
• 譲渡費用：売却に要した仲介手数料、印紙税、解体費用（更地にして売却した場合）など

税率：所有期間によって異なる

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって決まります。取得日からの実際の経過年数ではなく、「売却年の1月1日時点」での判定である点に注意が必要です。

区分	所有期間（売却年の1月1日時点）	税率（復興特別所得税含む）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%（所得税30.63% ＋ 住民税9%）
長期譲渡所得	5年超	20.315%（所得税15.315% ＋ 住民税5%）

相続した不動産の場合、所有期間の計算は被相続人が取得した日から引き継ぐのが原則です。そのため、被相続人が長年所有していた実家であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得として扱われることがほとんどです。ただし、個別の状況によって異なる場合があるため、税務署や税理士への確認をおすすめします。

計算例（イメージ）

たとえば、被相続人が取得した費用（取得費）が1,500万円、売却価格が3,000万円、仲介手数料等の譲渡費用が100万円だった場合、譲渡所得は次のように計算されます。

譲渡所得 ＝ 3,000万円 −（1,500万円 ＋ 100万円）＝ 1,400万円

所有期間が5年超（長期）であれば、税率は20.315%となり、1,400万円 × 20.315% ＝ 約284万円が税額の目安となります。ただしこれはあくまでシミュレーションであり、実際の税額は個別の条件によって異なります。

空き家の3,000万円控除とはどのような制度か

相続した空き家の売却に関連して、「被相結人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」という制度があります。一般に「空き家の3,000万円控除」と呼ばれるこの制度は、一定の要件を満たす場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるものです。

通常の「居住用財産の3,000万円特別控除」（マイホームを売却したときに使える制度）とは別の制度であり、適用要件も異なります。混同しやすい点なので、それぞれの制度の違いを把握しておくことが重要です。

制度の主な適用要件

以下の要件はすべて満たす必要があります。要件の詳細は国税庁のウェブサイトや税理士にご確認ください。

• 相続または遺贈によって取得した家屋（および敷地）であること
• 被相続人が相続開始の直前まで居住していた家屋であること（老人ホーム等への入居があった場合は別途要件あり）
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（いわゆる旧耐震基準の建物）
• 相続開始直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 売却時において、家屋が一定の耐震基準を満たしていること、または家屋を取り壊して更地として売却すること
• 売却先が相続人や配偶者など特殊な関係にある者でないこと
• 売却代金が1億円以下であること

譲渡期限について

この特例には譲渡期限が設けられています。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、制度自体の適用期限として、2027年12月31日までの譲渡が対象となっています（法改正により変動する可能性があります）。

期限を過ぎると特例が使えなくなるため、売却のタイミングは慎重に確認する必要があります。

控除額の上限と共有相続の場合

控除額の上限は3,000万円です。相続人が複数いる場合（共有名義の場合）は、各相続人の持分に応じて控除額が按分されます。たとえば2人で2分の1ずつ共有している場合、各人が受けられる控除額は1,500万円ずつとなります。

なお、2024年以降の税制改正により、相続人が3人以上の場合など一定の条件下では控除額の上限が変わるケースがあります。最新の情報は国税庁や税理士に確認することをおすすめします。

通常の3,000万円特別控除との違いを整理する

「3,000万円控除」という言葉には、実は2つの異なる制度が含まれています。混同すると適用可否の判断を誤るため、ここで整理します。

比較項目	居住用財産の特別控除（マイホーム用）	空き家の特別控除（相続空き家用）
対象となる物件	売主が実際に住んでいたマイホーム	被相続人が住んでいた家屋（相続後は空き家）
建築時期の制限	なし	昭和56年5月31日以前の建築
売却代金の上限	なし	1億円以下
適用期限	恒久的な制度	2027年12月31日まで（法改正により変動の可能性あり）
売却時の状態	居住用のまま売却可	耐震改修済みか、更地にして売却が必要
確定申告	必要	必要

どちらの制度も、適用を受けるためには確定申告が必要です。確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日が申告期限となっています（土日祝日の場合は翌営業日）。特例の適用を忘れて申告しなかった場合は控除を受けられないため、売却後の手続きも含めて把握しておきましょう。

空き家の3,000万円控除を利用するまでの手順

各ステップで確認すべき書類や手続きは、物件の状況や相続の形態によって異なります。特に耐震改修の費用や解体費用は、売却の手取り額に直接影響するため、事前に費用の概算を把握しておくことが重要です。

売却にかかる費用の目安

空き家を売却する際には、税金のほかにもさまざまな費用が発生します。手取り額を大まかに把握するためにも、主な費用項目を確認しておきましょう。

主な費用項目

費用項目	目安・計算方法	備考
仲介手数料	売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（400万円超の場合の上限）	法定上限。交渉により変わる場合もある
印紙税	売買契約書に貼付。1,000円〜60,000円程度	契約金額により異なる
抵当権抹消費用	登録免許税 ＋ 司法書士報酬（1〜3万円程度）	ローンが残っている場合
住宅ローン一括返済手数料	金融機関により0〜33,000円程度	ローン残債がある場合
解体費用（更地売却の場合）	建物規模・構造・立地により数十万〜百数十万円程度	特例適用のために解体が必要な場合
耐震改修費用（家屋ごと売却の場合）	工事内容により異なる（数十万〜数百万円程度）	特例適用要件を満たすために必要な場合

売却価格帯別の仲介手数料の目安

売却価格（目安）	仲介手数料の上限（税込）
1,000万円	約39.6万円
2,000万円	約72.6万円
3,000万円	約105.6万円
5,000万円	約171.6万円

仲介手数料は「売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」が法定上限です。これはあくまで上限であり、実際の金額は不動産会社との取り決めによります。解体費用や耐震改修費用は譲渡費用として取得費に加算できる場合があり、課税対象となる譲渡所得を減らす効果が期待できます。具体的な取り扱いは税理士に確認してください。

仲介と買取、どちらで売るかという視点

空き家の売却方法として、不動産会社を通じて買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つがあります。それぞれの特徴を理解したうえで、自分の状況に合った方法を検討することが重要です。

比較項目	仲介	買取
売却価格の目安	市場価格に近い水準を期待できる	市場価格の70〜80%程度が目安
売却期間の目安	3〜6ヶ月程度（物件・市場状況により変動）	最短1〜2週間程度
仲介手数料	発生する（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）	原則不要
契約不適合責任	売主が負う（瑕疵担保責任）	免責になることが多い
内覧対応	必要（複数回になる場合もある）	不要

空き家の場合、建物の状態や立地によっては仲介での売却が難しいケースもあります。また、3,000万円控除の適用期限（相続開始から3年を経過する年の12月31日）が迫っている場合は、買取によって傾向として期限内に完了させるという判断もあり得ます。どちらが合理的かは、売却価格の差額と期間の制約を天秤にかけて考えることになります。

具体的なシナリオで考える：状況によって判断は変わる

シナリオ1：築50年の木造一戸建てを相続したケース

地方都市の郊外に、築50年を超える木造一戸建てがある。昭和40年代に建てられた建物で、旧耐震基準に該当する。被相続人（父）が亡くなり、子が1人で相続した。相続開始から1年が経過した時点で売却を検討し始めた。

このケースでは、空き家の3,000万円控除の適用を検討できる可能性があります（昭和56年5月31日以前の建築という要件を満たす可能性が高い）。ただし、売却にあたっては「耐震基準を満たした状態で家屋ごと売却する」か「解体して更地で売却する」かを選ぶ必要があります。

耐震改修には費用と工期がかかります。一方、解体して更地にすることで買い手の幅が広がる可能性もありますが、解体費用が発生します。売却価格の水準、解体・改修費用の見積もり、そして相続開始から3年という期限を照らし合わせながら方針を決めることになります。

仲介での売却期間は一般的に3〜6ヶ月程度ですが、地方郊外の物件は市場が限られるため、それ以上かかるケースもあります。期限内に傾向として売却を完了させたい場合は、買取も選択肢として検討する価値があります。買取であれば手取り額は市場価格の70〜80%程度になる傾向がありますが、期限管理のリスクを軽減できます。

シナリオ2：都市部の一戸建てを複数の相続人で引き継いだケース

都市部の住宅地に、昭和50年代初頭に建てられた一戸建てがある。被相続人（母）が長年居住していたが、老人ホームへの入居後に亡くなった。相続人は子2人で、2分の1ずつの共有名義で相続した。建物は旧耐震基準に該当する。

このケースでは、まず老人ホーム入居中に亡くなった場合の特例適用可否を確認する必要があります（一定の要件を満たせば適用できる場合がある）。また、共有名義のため、各相続人が受けられる控除額は1,500万円ずつとなります。

都市部の物件であれば仲介市場での需要が見込まれますが、共有名義の物件は売却に際して相続人全員の合意が必要です。意思決定に時間がかかると、相続開始から3年という期限に影響することもあります。複数の相続人が関わる場合は、早い段階で方針を話し合い、期限を意識したスケジュールを立てることが重要です。

売却価格が1億円を超える可能性がある都市部の物件では、1億円以下という要件に注意が必要です。査定を早めに取得し、売却価格の見通しを把握しておくことが判断の前提になります。

よくある誤解と注意点

誤解1：「昭和56年以降に建てられた家でも特例が使える」

空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。それ以降に建てられた建物には適用されません。

建築時期は、登記簿謄本の「建物の表示」欄や建築確認済証などで確認できます。「古い家だから使えるはず」と思い込まず、正確な建築年月日を確認することが重要です。

誤解2：「特例を使えば税金はゼロになる」

3,000万円の控除は、あくまで譲渡所得から控除できる金額の上限です。譲渡所得が3,000万円を超える場合は、超過分に対して税金が発生します。また、控除後に譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。申告をしないと特例の適用を受けられないため、「税金がゼロだから申告不要」という誤解には注意が必要です。

誤解3：「査定価格が高い会社に依頼すれば有利」

不動産会社による査定価格は「この価格で売れるだろう」という予測であり、売却価格の保証ではありません。極端に高い査定価格は、契約を取るための「高預かり」の可能性もあります。後になって値下げを求められるケースもあるため、査定価格だけでなく、その根拠や販売戦略を確認することが重要です。複数社に査定を依頼し、価格の根拠を比較検討することが判断の材料になります。

誤解4：「相続した空き家はすぐに売れる」

仲介での売却期間は一般的に3〜6ヶ月程度が目安ですが、物件の立地・築年数・状態・価格設定によって大きく変わります。特に旧耐震基準の建物や地方郊外の物件は、買い手が見つかるまでに時間がかかることもあります。相続開始から3年という期限がある中で売却を進める場合は、余裕を持ったスケジュールで動くことが重要です。

売却前に確認しておきたい書類と手続き

空き家の売却に向けて準備を進める際、事前に確認・収集しておくと役立つ書類があります。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）：建物の建築年月日、所有者の確認
• 固定資産税評価証明書：課税評価額の確認
• 建築確認済証・検査済証：建築年月日や建物概要の確認
• 相続関係書類（戸籍謄本、遺産分割協議書など）：相続の経緯を証明するために必要
• 被相続人の居住実態を示す書類（住民票の除票など）：特例適用の要件確認に関係する場合がある
• 耐震診断書（耐震改修を行う場合）：特例適用の要件として必要になる場合がある

これらの書類は、不動産会社への査定依頼や税理士への相談の際にも参照されることがあります。早めに整理しておくと、その後の手続きがスムーズになります。

まとめ：制度の基本を把握したうえで個別に判断する

相続した空き家の売却と3,000万円控除について、この記事で整理した要点は以下のとおりです。

• 譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算し、所有期間5年超なら税率は20.315%、5年以下なら39.63%（いずれも復興特別所得税含む）
• 空き家の3,000万円控除は、昭和56年5月31日以前の建築物が対象で、売却代金1億円以下などの要件がある
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日という譲渡期限があり、2027年12月31日が制度の適用期限（変動の可能性あり）
• 特例の適用には確定申告が必要であり、申告を忘れると控除を受けられない
• 仲介と買取にはそれぞれ特徴があり、期限・価格・手間のバランスで判断が変わる
• 2024年4月から相続登記が義務化されており、売却前に名義変更が必要

物件の建築時期、相続人の人数、売却価格の見通し、期限までの残り時間など、状況によって考え方は変わります。制度の概要を把握したうえで、税理士や司法書士、不動産会社への個別確認を組み合わせながら判断を進めていくことが重要です。

一般論だけでは決めきれない部分もあります。より具体的な費用シミュレーションや売却方法の比較検討については、別の記事で詳しく解説しています。

※本記事は制度の概要をご理解いただくための情報提供を目的としています。個別の物件や相続状況により判断は異なります。税務・法的手続きについては、税務署・税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。