古家付き土地の売却を考えるときに整理しておきたい基本の考え方

古家付き土地の売却、何から考えればよいか

「土地を売りたいけれど、古い建物が残っている」という状況で、どう進めればよいか迷う方は少なくありません。解体して更地にしてから売るのか、建物がある状態のまま売り出すのか、あるいは買い手に解体を任せるのか。選択肢が複数あるだけに、最初の一歩が踏み出しにくいと感じるのは自然なことです。

古家付き土地の売却を検討し始めた方が、まず押さえておきたい基本的な考え方と確認ポイントを整理します。具体的な行動に移る前に、どういう観点で状況を整理すればよいかを理解することが、判断の土台になります。

この記事で分かること

• 古家付き土地とはどのような物件カテゴリか
• 売却方法の選択肢と、それぞれの考え方
• 売却前に確認しておきたい手続きと登記の観点
• よくある失敗パターンと見落としがちなポイント
• 売却にかかる費用の種類と確認の仕方

個別の物件や状況により判断は異なります。ここでの情報は一般的な考え方の整理であり、具体的な判断は専門家への確認を組み合わせてください。

古家付き土地とはどのような物件か

古家付き土地とは、資産価値のある土地だけに着目し、資産価格がほぼゼロとみなされる建物が残っている土地物件として売り出されるものです。不動産広告では一般的に「土地※現況 古家あり（上物あり）」として表示されます ^[1]。

古家付き土地は、古い家屋が建っている土地のことで、中古住宅として販売されている中古戸建とは異なる物件カテゴリです ^[2]。

「古家あり」とは、築年数が古く、中古一戸建てとしては価値がないため家が立っている土地、という位置づけで扱われます。^[7]

中古一戸建てとの分類上の関係

「古家付土地」は実質「中古一戸建て」と同等の物件として扱われる場合があります。ただし、広告上の表示方法や売り出し方が異なるため、購入者側の受け取り方も変わります。^[8]

築年数が相当経過した中古戸建は、そのままでは建物の利用が難しく、「中古一戸建て」として売るのは難しい物件になる傾向があります ^[1]。

売り手の立場から見ると、古家付き土地の売却は「土地の売却」として考えるのが基本的な出発点になります。建物の扱い（解体するか、現状のまま渡すか）が、売却方法の選択に直結します。

売却方法の選択肢：解体して売るか、古家付きで売るか

古家付き土地を売却する場合、大きく分けて次の方向性があります。それぞれに異なる判断軸があり、どちらが合理的かは物件の状況や売主の優先事項によって変わります。

選択肢の比較

状況別の考え方

• 急いで売りたい、初期費用を抑えたい場合：古家付きのまま売り出し、解体費用を価格に織り込む形で交渉する方向が選択肢になります。
• より多くの買い手に見てもらいたい場合：更地にしてから売り出すと、土地として幅広い層にアプローチできる傾向があります。
• 解体費用の資金に余裕がない場合：「更地渡し条件」として買い手に解体を依頼する形や、価格を調整して古家付きのまま売る方法が考えられます。
• 建物をリフォームして活用できる状態の場合：中古住宅としての売り出しも選択肢になりますが、古家付き土地と異なる扱いになるため、専門家との確認が必要です。
• 相続で取得した物件で、早期に処分したい場合：買取という選択肢も含めて、複数の方法を比較することが判断材料になります。

古家付き土地は、更地に比べて解体費用等がかかるため、その分値引いて市場に出されることが多いとされています。売主の立場からは、解体費用を負担せずに売り出せる一方で、価格への影響を考慮する必要があります ^[2]。

売却前に確認しておきたい登記・手続きの観点

古家付き土地の売却では、建物や土地に関する登記の状況を事前に確認しておくことが、その後の手続きをスムーズにする助けになります。

建物滅失登記について

建物を取り壊した場合、所有者（個人の方）は建物滅失の登記を申請する必要があります。申請はオンラインでも行うことができ、その場合はICカードリーダライタが必要です ^[3]。

解体して更地にしてから売る場合、建物滅失登記の手続きが発生します。手続きの詳細や必要書類については、管轄の法務局の公式情報で確認することが適切です。

抵当権の抹消について

住宅ローンを完済したことなどにより、不動産の抵当権の登記の抹消手続きをご自身でされる際には、法務局の案内を参照できます。抵当権の抹消に必要な書類を金融機関等から受け取った際には、紛失・汚損等しないようにして、できるだけ速やかに法務局（登記所）に登記申請されることが推奨されています ^[4]。

売却前にローン残債がある場合は、売却代金での返済と抵当権抹消のタイミングを確認しておく必要があります。具体的な手続きは、金融機関や専門家への確認が判断材料になります。

境界・筆界の確認について

筆界特定制度とは、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることです ^[5]。

土地の境界が不明確な場合、売却前に境界確認を行うことで、買い手との交渉をスムーズにする助けになります。隣地との境界に疑義がある場合は、この制度の活用を専門家に確認する選択肢があります。

オンライン申請の活用

建物滅失の登記をオンライン申請する場合、所有者（個人の方）はマイナンバーカードを使用してオンラインで登記申請をすることができます。手順の詳細は法務局の公式ページで確認できます。^[3]

登記・供託オンライン申請システムでは、申請する登記の種類ごとに、申請書の作成から手続終了までを記載した操作手引書（想定事例版）が提供されています。^[9]

重要事項説明と告知義務の観点

不動産取引を行う場合には、宅地建物取引士をして、取引士証を提示させ、重要事項説明書およびその添付資料により取引の相手方に説明すること等が義務づけられています。これは不動産取引に関する法律（宅地建物取引業法35条）に基づく業者の責務です ^[6]。

古家付き土地の売却では、建物の状態や不具合・欠陥に関する情報が重要事項説明の対象になります。売主として把握している建物の状況（雨漏り、シロアリ被害、設備の不具合など）は、事前に整理しておくことが後のトラブル回避につながります。

重要事項説明の内容が十分理解できないまま契約したとしても、後で気に入らない点があるからといって、契約を解除するのであれば、原則として契約の定めに従う必要があります。売却側としても、買い手が十分に理解した上で契約に至ることが、後のトラブルを減らす観点から重要です。^[6]

建築条件付き土地との違い

建築条件付土地の売買とは、土地の売買契約を締結するに当たって、その土地の売主が自己または自己の指定する建築業者と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とすることをいいます。古家付き土地とは異なる取引形態であり、売り出し方によって買い手の受け取り方も変わります。^[10]

売却にかかる費用の種類と確認の仕方

古家付き土地の売却では、複数の費用が発生する可能性があります。それぞれの費用項目を事前に把握しておくことが、手取り額を考える上での判断材料になります。

主な費用項目の種類

• 不動産会社への仲介手数料（不動産取引に関する法律で法定上限が定められている）
• 解体費用（古家を取り壊す場合に発生）
• 売買契約書に関する税金（売買価格により異なる）
• 登記関連費用（抵当権抹消、建物滅失登記など）
• 売却益が生じた場合の課税（保有期間や物件の状況により扱いが異なる）

仲介手数料について

仲介手数料は、不動産取引に関する法律により法定上限が定められています。具体的な上限額は売買価格によって変わるため、契約前に不動産会社への確認と公的情報の参照が判断材料になります。なお、法定上限はあくまで上限であり、交渉の余地がある場合もあります。

解体費用について

古家付き土地は、更地に比べて解体費用等がかかるため、その分値引いて市場に出されることが多いとされています。売主が解体費用を負担するか、買い手が負担するかによって、売り出し価格の設定が変わります ^[2]。

解体費用の目安は建物の構造・規模・立地条件によって幅があります。具体的な金額は解体業者への見積もりで確認することが適切です。

売却益への課税の確認

不動産を売却して利益が生じた場合、課税の扱いが生じる可能性があります。課税の計算方法、保有期間による扱いの違い、特別控除の適用可能性などは、物件の状況や保有期間によって異なります。具体的な条件・税率・控除の内容は、専門家または公的な窓口への確認が判断材料になります。

売却後に申告手続きが必要になる場合があります。申告の時期や手続きの詳細は、公式情報で確認することを検討してください。

査定の考え方：価格の根拠を理解する

古家付き土地の売却を進めるにあたり、まず物件の価値を把握することが出発点になります。査定には大きく分けて机上査定と訪問査定の方法があります。

机上査定（簡易査定）

物件情報と周辺の取引事例をもとに、不動産会社がおおよその価格を算出する方法です。手軽に複数社の見積もりを比較できる一方、実際の物件の状態が反映されにくいという特性があります。古家付き土地の場合、建物の状態が価格に影響するため、机上査定だけでは実態と乖離する場合があります。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社が実際に物件を確認した上で価格を算出する方法です。建物の状態、境界の状況、周辺環境などを踏まえた査定になるため、古家付き土地では特に有効な場合があります。売却を具体的に検討している段階では、訪問査定を経て価格の根拠を確認することが判断材料になります。

査定価格の見方

査定価格は、売り出し価格を考えるための参考情報です。成約価格の保証ではなく、実際の売却価格は市場の状況や買い手との交渉によって変わります。複数社の査定を比較する場合は、価格だけでなく、価格の根拠（周辺の取引事例、建物の評価方法、解体費用の見込みなど）を確認することが判断の助けになります。

注意：査定価格が高い＝良い会社ではない

極端に高い査定は、契約を取るための「高預かり」の可能性があります。査定後に値下げを求められるケースも報告されています。価格の根拠を確認し、複数社を比較することが見落としを減らす助けになります。

具体的なシナリオで考える判断の分かれ目

シナリオ1：相続で取得した古家付き土地を売りたい場合

相続で取得した古家付き土地は、売主が建物の詳細な状態を把握していないことがあります。このような場合、まず建物の状態確認（シロアリ、雨漏り、基礎の状態など）を行い、重要事項説明で必要な情報を整理することが先決です。

解体するかどうかの判断は、解体費用の見積もりを取った上で、更地価格との差を比較することが判断材料になります。相続した物件の場合、取得費の確認（相続時の評価額など）も売却後の課税に関わる可能性があるため、専門家への確認を検討することが適切です。

また、共有者がいる土地では、売却前に権利関係と手続きの確認が必要です。具体的な同意要件や手続きは専門家に確認することが判断材料になります。

シナリオ2：住み替えのために現在住んでいる古家付き土地を売りたい場合

現在居住している物件を売却する場合、売却のタイミングと新居への移転時期の調整が課題になります。住みながら売却活動を行うことは可能ですが、内覧時の対応や生活感の見せ方が買い手の印象に影響する場合があります。

建物を解体してから売り出すか、現状のまま売り出すかは、転居先の確保状況と費用負担の兼ね合いで考えることになります。仲介と買取のどちらを選ぶかも、売却期間の希望と手取り額のバランスで判断が変わります。

よくある失敗パターンと見落としがちなポイント

失敗パターン1：解体費用を考慮せずに価格を決めた

古家付き土地の売却価格を考える際に、解体費用を見込まずに価格設定をしてしまうケースがあります。買い手が解体費用を負担することを前提に価格交渉を求めてくる場合、事前に費用の見込みを把握していないと判断が難しくなります。解体費用の概算を事前に確認しておくことが、価格交渉の判断材料になります。

失敗パターン2：建物の状態を把握しないまま売り出した

古家の状態（雨漏り、シロアリ被害、基礎の状況など）を把握しないまま売り出すと、買い手への告知義務の観点でトラブルになる場合があります。売主が知っている不具合は、重要事項説明の場で適切に開示することが求められます。事前に建物の状態を確認しておくことで、後のトラブルリスクを減らす助けになります。

失敗パターン3：境界が不明確なまま売り出した

土地の境界が不明確な状態で売り出すと、売買交渉が難航したり、引き渡し後に隣地との紛争になるリスクがあります。境界に疑義がある場合は、事前に確認・整理しておくことが判断の助けになります。

境界の確認には、筆界特定制度の活用も選択肢の一つです。この制度は土地の所有者として登記されている人などの申請に基づき、筆界特定登記官が実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、もともとあった筆界を明らかにするものです。^[5]

失敗パターン4：登記の状況を確認しないまま進めた

古家付き土地では、建物の登記状況（未登記建物の有無、抵当権の有無など）が売却手続きに影響します。売却前に登記情報を確認しておくことで、手続き上の問題を事前に把握できます。

売却前の自己チェック：判断材料の確認リスト

• 建物の登記状況（登記されているか、抵当権が残っていないか）を確認しているか
• 土地の境界（隣地との境界が明確か）を把握しているか
• 建物の状態（雨漏り・シロアリ・設備の不具合など）を把握しているか
• 解体費用の概算を確認しているか（解体を検討している場合）
• 共有者がいる場合、全員の意向を確認しているか
• 売却後の課税の扱いについて、専門家への確認を検討しているか
• 複数の不動産会社の査定を比較する準備ができているか

仲介と買取：どちらの方法を選ぶか

古家付き土地の売却では、仲介と買取という大きく二つの方法があります。どちらが合理的かは、売主の優先事項によって変わります。

あなたの優先事項に合わせた考え方

• 手取り額を重視したい：仲介で複数社の査定を比較し、市場価格に近い価格を目指す方向が選択肢になります。
• 売却期間を短くしたい：買取を活用することで、短期間での完了が期待できます。手取り額との兼ね合いで判断することになります。
• 建物の状態が悪く、売却が難しそうな場合：買取では現状のまま引き取ってもらえる場合が多く、選択肢として検討できます。
• 内覧対応の手間を減らしたい：買取は内覧が原則不要なため、生活への影響を抑えやすい傾向があります。
• できるだけ多くの買い手に見てもらいたい：仲介で市場に広く公開する方法が、買い手の選択肢を広げます。

仲介と買取のどちらが良いというわけではなく、物件の状態・売却の優先事項・市場の状況により、合理的な選択は変わります。

売却期間の考え方

古家付き土地の売却にかかる期間は、物件の立地・状態・価格設定・市場動向により大きく異なります。一律の期間を想定するのではなく、複数の要因が絡み合うことを前提に考えることが現実的です。

売却期間に影響する主な要因

• 物件の立地（駅からの距離、周辺環境、エリアの需要）
• 建物の状態と解体の要否
• 価格設定（相場との乖離が大きいほど時間がかかる傾向）
• 売り出し時期（需要が高まる時期・低い時期）
• 仲介か買取かの選択
• 境界や権利関係の整理状況

具体的な期間の目安は、物件の条件や市場の状況によって幅があります。査定・相談の中で、現実的な期間感を確認することが判断材料になります。

よくある質問

まとめ

• 古家付き土地は、建物の資産価値がほぼゼロとみなされる土地物件として扱われ、中古一戸建てとは異なる物件カテゴリです。^[1]
• 売却方法は「古家付きのまま売る」「解体して更地にして売る」の大きく二つがあり、解体費用・売却期間・買い手の幅の観点で判断が変わります。
• 売却前には、建物の登記状況・抵当権の有無・土地の境界・建物の状態を確認しておくことが、手続きをスムーズにする助けになります。
• 仲介と買取はどちらが良いというわけではなく、手取り額・売却期間・手間のバランスで状況に応じた判断が合理的です。
• 査定価格は売り出し価格を考えるための参考情報であり、成約価格の保証ではありません。価格の根拠を確認することが判断材料になります。
• 売却後の課税の扱いは物件の状況や保有期間により異なるため、専門家または公的な窓口への確認を検討してください。

物件や状況によって考え方は変わります。ここで整理した内容は一般的な観点の入口であり、個別の物件・状況への当てはめは専門家との確認を組み合わせることが適切です。より具体的な比較検討の方法は、別の記事で詳しく解説しています。

参考文献

1. 古家付き土地とは? 購入する際のメリット・デメリットや注意点などを徹底解説!（baikyaku.polusnet.com）
2. 古家付き土地を購入して家を建てるときの注意点とは？5つのポイントを解説！｜FREEDOM X株式会社（建築・不動産領域におけるDXコンサルティング｜FREEDOM X株式会社）
3. 建物を取り壊した<br>（建物滅失の登記をオンライン申請したい方）：法務局（houmukyoku.moj.go.jp）
4. 住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）：法務局（houmukyoku.moj.go.jp）
5. 法務省：筆界特定制度（moj.go.jp）
6. 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 不動産のQ&A（一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 不動産取引に関する紛争の未然防止を図るとともに、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与することに努めております）
7. 古家のある土地特集(エリアから探す) | 中古住宅HOME4U（home4u.jp）
8. 古家は使える？ オトクなの？ 古家付き土地のアレコレを聞いてみた（スーモジャーナル – 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト）
9. 操作手引書【想定事例版】のダウンロード｜登記・供託オンライン申請システム（登記・供託オンライン申請システム）
10. 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 不動産のQ&A（一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 不動産取引に関する紛争の未然防止を図るとともに、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与することに努めております）