相続した売れない土地、どう対処するか——選択肢と判断軸を整理する

親や祖父母から土地を受け継いだものの、買い手が見つからない、そもそも売り方がわからない——そうした状況に直面する相続人は少なくありません。都市部から離れた田舎の農地、形が不規則な土地、接道条件が整っていない土地など、相続財産の中には市場での流通が難しいものが含まれることがあります。

この記事では、相続した土地が売れない理由を整理したうえで、売却を含む複数の対処法と、それぞれの判断軸を提示します。税務・法務の個別判断は専門家への確認が前提ですが、「何を確認すればよいか」「どう選択肢を比較するか」という入口の整理に役立てていただければと思います。

• 相続した土地が売れない主な理由
• 売却・活用・手放す方法の選択肢と比較軸
• 相続登記の義務化など、放置するリスク
• 国庫帰属制度など近年整備された制度の概要
• 状況別の判断材料と専門家への確認ポイント

個別の物件や状況により判断は異なります。本記事の情報は一般的な整理であり、具体的な手続きや税務・法律の判断は専門家にご確認ください。

なぜ相続した土地は売れないのか——主な理由を分類する

土地が売れない理由は一つではなく、立地・形状・権利関係・法的制限など複数の要因が絡み合っています。まず自分の土地がどの類型に近いかを把握することが、対処法を選ぶ出発点になります。

立地・需要の問題

土地は、立地・形状・接道状況・権利関係などによって売却の難易度が大きく変わります ^[1]。駅や商業施設から遠い、人口減少が続く地域、農地や山林など用途が限定される土地は、買い手が見つかりにくい傾向があります。

売れる土地の特徴として、利便性が高い土地、大型商業施設が近い、学校や保育園が近い、家を建てやすい、建ぺい率や容積率が高い、整形地である、用途地域の制限が少ないことが挙げられます。これらの条件が少ないほど、売却に時間がかかる可能性があります。^[7]

形状・接道の問題

旗竿地（細い通路の先に土地がある形状）、傾斜地、不整形地などは、建物を建てにくいため需要が限られます。また、道路に接していない土地（無道路地）は、建物が建てられないケースがあります。接道条件の詳細は、建築基準法の規定に基づくため、公的窓口や専門家への確認が必要です。

権利関係の複雑さ

共有者が複数いる土地、借地権が設定されている土地、抵当権や仮登記が残っている土地は、売却前に権利関係の整理が必要になります。共有者がいる場合は、売却前に権利関係と手続きの確認が必要です。具体的な同意要件や手続きは専門家に確認しましょう。

用途制限・農地・山林

不動産は、大きく分けると資産価値のあるものと、そうでないもの（売れない、使い道がない）に分かれます。農地や山林は用途が限定され、転用には農業委員会等への許可申請が必要な場合があり、一般の住宅用地として流通しにくいことがあります。^[8]

管理・費用の問題

売りたくても売れない土地の相続はトラブルのもとになり、活用して収益が得られないにもかかわらず、管理の手間や保有に伴う税負担が生じます ^[2]。

不要な土地を引き継ぐと、保有に伴う税負担がかかる、管理に手間がかかる、損害賠償のリスクがあるというデメリットがあります ^[3]。

放置すると何が起きるか——相続土地を持ち続けるリスク

売れない土地を「とりあえず放置」する選択をとる方もいますが、放置には法的・経済的なリスクが伴います。近年の制度改正により相続登記の義務化が始まっており、対応を先延ばしにするコストは年々高まっています。

相続登記の義務化（2024年4月施行）

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続によって土地などの不動産を取得した人は「所有権の取得を知った日」または「遺産分割が成立した日」から3年以内に申請しなければなりません ^[9]。

2024年から施行された相続登記の義務化により、相続から3年以内に登記を行わない場合、最大10万円の過料が科される可能性があります ^[10]。

相続登記の手続きに関する詳細は、法務局や司法書士への確認が判断材料になります。

管理義務と損害賠償リスク

土地を適切に管理しないと、隣地への倒木や雑草の越境、不法投棄の温床になるなど、第三者への損害が発生するリスクがあります。こうした場合に所有者として損害賠償責任が問われる可能性があります ^[3]。

保有コストの継続

相続などにより、田舎の土地や農地を所有されている方の中には、活用方法が見つからず、保有に伴う税負担だけを毎年支払っている状況になっている方は決して少なくありません。収益を生まない土地の保有コストは、長期的に見ると積み重なります。^[11]

「相続放棄」で解決できるか——よくある誤解と法的な制約

「売れない土地だけを放棄できないか」と考える方は多いですが、法律上の制約があります。ここでは相続放棄の基本的な仕組みと限界を整理します。

特定の土地だけを選んで放棄することはできない

売れない土地だけを選んで放棄することは法律上認められていません ^[4]。相続放棄は相続財産全体に対して行うものであり、不動産だけ、あるいは特定の土地だけを切り離して放棄することはできません。

相続放棄の選択肢

相続が開始した場合、相続人は単純承認、相続放棄、限定承認の三つのうちのいずれかを選択できます ^[12]。相続放棄を選ぶ場合は、相続財産全体（預貯金・有価証券・その他不動産を含む）を放棄することになります。

相続放棄の手続きには家庭裁判所への申述が必要です。手続きの期限・方法・効果は、専門家（弁護士・司法書士）または裁判所の公式情報で確認することを検討してください。

相続放棄後も管理義務が残る場合がある

相続放棄をしても、次の管理者が決まるまでの間は、相続を放棄した者に一定の管理義務が残る場合があります ^[5]。全員が放棄した場合の扱いについては、民法の規定に基づくため、専門家に確認することが判断材料になります。

売却以外の選択肢——土地を手放すための方法を比較する

売却が難しい土地であっても、複数の対処法があります。それぞれの特徴と向き不向きを整理します。

仲介売却——市場価格に近い金額を目指す方法

不動産会社が買主を探す仲介は、市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、内覧対応や売却期間が必要になります。売れにくい土地の場合は、価格設定や販売戦略を不動産会社と丁寧に検討することが判断材料になります。

土地売却に要する期間は、仲介の場合約3か月といわれますが、これはあくまで目安であり、物件の立地や価格設定、市場状況によって大きく変わります。売れにくい条件の土地では、さらに時間がかかる場合があります。^[13]

買取——早期決着を優先する方法

不動産会社が直接購入する買取は、短期間で手続きが完了する反面、仲介に比べて手取り額が下がる傾向があります。条件が難しい土地や、早期に手放したい場合の選択肢として検討できます。買取の場合、不動産取引に関する法律で定められた仲介手数料が原則不要になることも特徴の一つです。

相続土地国庫帰属制度——国に引き取ってもらう選択肢

相続土地国庫帰属制度は令和５年４月２７日から開始しています。相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」「管理が必要だけど負担が大きい」といった理由により、土地を手放したいというニーズに対応するために整備された制度です ^[6]。

相続等によって土地の所有権又は共有持分を取得した者等は、法務大臣に対して、その土地の所有権を国庫に帰属させることについて、承認を申請することができます ^[14]。ただし、引き取ることができない土地の要件があり、すべての土地が対象になるわけではありません。

本制度においては、土地所有権の国庫への帰属の承認を受けた者は、承認された土地につき、国有地の種目ごとにその管理に要する１０年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額の負担金を納付しなければなりません ^[15]。

国庫帰属制度の申請要件・手数料・引き取り不可の土地の詳細は、法務局または法務省の公式情報で確認することが判断材料になります。

空き家・空き地バンクの活用

全国版空き家・空き地バンクが存在し、自治体と連携して空き家・空き地情報を提供する仕組みが整備されています。地方の土地で移住希望者とのマッチングを目指す場合、こうした仕組みの活用が選択肢になります。^[16]

全国の地方公共団体等の空き家・空き地情報掲載サイトのリンク集が提供されており、各自治体の窓口を通じて情報を調べることができます。^[17]

売却を進める前に確認すべき判断材料——自己チェックリスト

売却や手放す方法を検討する前に、自分の状況を整理しておくことで、選択肢を絞りやすくなります。以下の項目を確認してみてください。

• 相続登記は完了しているか（義務化されているため、未了の場合は優先度が高い対応になります）^[9]
• 共有者がいる場合、全員の意向を把握しているか
• 土地の現状（形状・接道・用途地域・農地転用の可否）を把握しているか
• 売却を急ぐ理由があるか、または時間的な余裕があるか
• 売却以外の選択肢（国庫帰属・空き家バンク・隣地への売却）を検討したか
• 売却時に発生する費用の種類（取引に伴う手数料・登記費用・保有中の税負担等）を把握しているか
• 売却益が出た場合の課税について、専門家に確認する準備ができているか
• ハザードマップで土地の災害リスクを確認しているか

洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報は、ハザードマップポータルサイトで地図上に重ねて確認することができます。土地の売却価格や活用可能性に影響する場合があるため、事前の確認が判断材料になります。^[18]

状況別の判断軸——あなたの優先事項はどれか

売れない土地の対処法は一律ではなく、「何を優先するか」によって選ぶべき方法が変わります。以下のケース別の整理を参考にしてください。

ケース1：早期に手放すことを優先したい

買取（不動産会社への直接売却）か、相続土地国庫帰属制度の申請が選択肢になります。買取は手続きが比較的シンプルで短期間での決着が見込める一方、手取り額は仲介より低くなる傾向があります。国庫帰属制度は審査があり、引き取り不可の土地も存在するため、事前確認が必要です。

ケース2：手取り額をできるだけ確保したい

仲介売却が選択肢の中心になります。複数の不動産会社に査定を比較検討し、価格の根拠と販売戦略を確認することが判断材料になります。査定価格が高い会社が必ずしも良い会社ではなく、根拠のある査定かどうかを確認する視点が重要です。

ケース3：共有者が複数いて意見が分かれている

共有者がいる土地では、売却前に権利関係と手続きの確認が必要です。全員の合意形成が難しい場合の対処方法については、弁護士や司法書士への確認が選択肢になります。

ケース4：農地・山林など用途が限定される土地を相続した

農地は農業委員会への転用許可が必要なケースがあり、一般の土地と同じ流通が難しい場合があります。地域の農業委員会や専門家への確認が、次のステップを決める判断材料になります。

ケース5：土地の価値がほぼなく、保有コストだけがかかっている

国庫帰属制度の申請、自治体や隣地所有者への売却・贈与交渉、空き家・空き地バンクへの登録など、売却以外の方法を含めて検討することが選択肢になります。売却価格がつかない場合でも、保有コストをゼロにすることが目標になるケースがあります。

具体的なシナリオで考える——判断プロセスの例

シナリオA：地方の農地を相続した場合

親が所有していた地方の農地を相続したケースを想定します。現地に住んでいないため管理ができず、農業を引き継ぐ予定もない。最初は売却を検討したものの、農地転用の許可が必要であることが判明し、一般の住宅用地としての売却が難しい状況でした。

こうしたケースでは、農地のまま農業従事者に売却する方法、農業委員会を通じた転用許可の取得、または相続土地国庫帰属制度の申請可能性の確認、という順序で選択肢を絞っていくことが考えられます。農地の売却や転用に関する手続きは、農業委員会や専門家への確認が不可欠です。

シナリオB：市街地近郊の不整形地を相続した場合

市街地近郊に位置するものの、旗竿地で建物が建てにくい土地を相続したケースを想定します。売り出したものの、買い手が見つからない状態が続いている。

こうしたケースでは、隣地所有者への売却交渉（隣地と合筆することで価値が上がる可能性）、買取専門の不動産会社への問い合わせ、価格設定の見直し、という順序で対処法を検討することが考えられます。旗竿地や不整形地は、通常の仲介よりも買取の方が決着しやすい場合があります。ただし手取り額との兼ね合いは個別の条件次第です。

よくある失敗パターン——相続した売れない土地で陥りやすい落とし穴

失敗1：登記を後回しにして義務違反のリスクを抱える

2024年4月1日以降、相続人は不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請を行うことが義務づけられました ^[19]。「売れてから登記すればいい」と考えて後回しにすると、義務違反のリスクを抱えたまま時間が経過します。登記が済んでいない土地は売却手続きにも支障が出るため、早期の対応が選択肢を広げます。

失敗2：査定価格が一番高い会社に即決する

複数社に査定を比較した結果、一社だけ極端に高い査定価格を提示してきた場合、その価格での売却を前提に契約を締結するケースがあります。しかし、査定価格は売出し価格の参考情報であり、成約価格の保証ではありません。極端に高い査定は、契約を取るための「高預かり」の可能性もあるため、価格の根拠を確認することが判断材料になります。長期間売れずに大幅値下げになるパターンが報告されています。

失敗3：相続放棄で解決しようとして財産全体を失う

売れない土地だけを選んで放棄することは法律上認められていないため、相続放棄を選ぶと預貯金や他の不動産も含めた財産全体を放棄することになります ^[4]。「不要な土地だけ放棄できる」という誤解から相続放棄を選んでしまうと、本来受け取れた財産を手放す結果になる場合があります。判断前に専門家への確認が重要です。

売却時に発生する費用の種類——何を確認すればよいか

土地を売却する際には、売却価格から差し引かれる費用が複数発生します。具体的な金額は取引条件や物件の状況によって異なりますが、費用の種類を把握しておくことで、手取り額の見通しを立てやすくなります。

主な費用項目

• 取引に伴う手数料：不動産取引に関する法律で法定上限が定められています。具体的な上限額は取引価格によって変わるため、公的情報で確認することが判断材料になります
• 契約書に関する税金：売買契約書に貼付が必要な税金があります。金額は売買価格により異なります
• 登記関連費用：所有権移転登記や抵当権抹消登記などに伴う費用が発生する場合があります。司法書士への報酬も含まれます
• 測量費用：境界が不明確な場合、測量が必要になることがあります
• 売却益が出た場合の課税：売却益が生じた場合、不動産売却時の課税が発生する可能性があります。所有期間や物件の状況によって取り扱いが異なるため、税理士や公的機関への確認が必要です

費用の具体的な金額や計算方法は、取引条件・物件の状況・専門家への依頼内容によって変わります。売却前に複数の不動産会社や専門家に確認することが、手取り額を把握する判断材料になります。

売却益が出た場合の課税について

不動産を売却して利益が出た場合、売却益に対して課税が発生する可能性があります。課税の計算は、売却価格から取得費や売却に要した費用を差し引いて考えます。税率や控除の条件は所有期間や物件の状況で変わるため、該当する公的機関の情報または税理士に確認することが判断材料になります。損失や相続が絡む場合は、税務上の扱いを専門家に確認することを検討してください。

査定の種類と注意点——「高い査定＝良い会社」ではない

売却を検討する際、まず不動産会社への査定が出発点になります。査定には大きく分けて机上査定と訪問査定の二種類があり、それぞれ特徴が異なります。

机上査定（簡易査定）

物件情報と周辺の取引事例から概算を算出する方法です。手軽に複数社の見積もりを比較できますが、精度は訪問査定に比べてやや低くなります。まず相場感を把握したい段階で活用しやすい方法です。

訪問査定（詳細査定）

不動産会社が実際に物件を確認して算出する方法です。精度が高く、売却を具体的に検討している段階で活用しやすい方法です。所要時間は会社や物件の状況により異なります。

査定価格に関する重要な注意点

査定価格は売出し価格を考えるための参考情報であり、成約価格の保証ではありません。査定価格が高い会社が必ずしも良い会社ではなく、根拠のある査定かどうかを確認する視点が重要です。極端に高い査定は、契約を取るための「高預かり」の可能性もあります。複数社の査定を比較し、価格の根拠や販売戦略の説明を確認することが判断材料になります。

売れにくい条件の土地の場合、査定価格がつかない、または極めて低い場合もあります。その場合は、買取・国庫帰属制度・空き家バンクなど、売却以外の方法も含めて比較することが選択肢になります。

よくある質問

まとめ

相続した売れない土地への対処法は、「売却」だけに限りません。仲介・買取・国庫帰属制度・空き家バンク・隣地への売却など、複数の選択肢を状況に応じて組み合わせることが現実的なアプローチになります。

まず優先すべきは、相続登記の完了と土地の現状把握です。登記が未了の場合は義務化の対象となっており、対応が遅れるほどリスクが積み重なります。土地の形状・接道・権利関係・用途制限を整理したうえで、複数の不動産会社や専門家（弁護士・司法書士・税理士）への確認を通じて、選択肢を比較することが判断材料になります。

物件や状況によって考え方は変わります。一般論だけでは決めきれない部分もあるため、ここから先は個別の事情で判断が分かれます。より具体的な比較検討の方法は、別の記事で詳しく解説しています。

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参考文献

1. 【2026年6月】売れない土地の買取業者14選｜選び方とおすすめ業者を徹底解説（おうち売却ガイド）
2. 売れない土地の相続で困ったときの対処法とは？｜相続大辞典｜【相続税】専門の税理士90名以上｜税理士法人チェスター（相続税のチェスター）
3. 田舎の土地を相続するときの注意点は？手放す方法も解説 | 相続税申告相談プラザ｜[運営]ランドマーク税理士法人（相続税申告相談プラザ｜ランドマーク税理士法人）
4. 相続した土地が売れないときの対処法 -新潟市で不動産をお探しなら松尾不動産レジデンシャル株式会社（松尾不動産レジデンシャル株式会社 – 松尾不動産レジデンシャル株式会社では、新潟市の不動産売買（購入･売却・買取）に関するご相談を承ります。新潟市中央区、東区、西区、江南区の売買物件情報を豊富に取り扱っております。30年無料点検、住宅リフォーム、相続、終活、土地活用など新潟市の不動産ついてのお困りごとをお気軽にご相談ください。）
5. 法務省：相続登記の申請義務化について（moj.go.jp）
6. 法務省：相続土地国庫帰属制度について（moj.go.jp）
7. 売れない土地を相続した際の対処法を解説。維持費がかかる土地を手放す方法｜【小田急不動産】（odakyu-chukai.com）
8. 自宅と売れない土地（山林・畑）を相続したら／相続放棄できる？（相続遺言サポートオフィス│横浜・東京）
9. 相続した土地の売却を徹底解説！売却までの流れや売却価格・税金のシミュレーション | 相続会議（相続会議）
10. 売れない土地を相続したらどうする？損する前に知っておきたい対処法6選 | アコード相続・遺言相談室（アコード相続・遺言相談室 |）
11. 田舎の土地が売れない？売却・処分するためのポイントを解説（太陽光設置お任せ隊｜法人向け太陽光発電の施工業者｜株式会社ハウスプロデュース）
12. 相続の放棄の申述（courts.go.jp）
13. 土地が売れない理由3つ！手放したいときの対処法を解説｜三井のリハウス（三井のリハウス）
14. 法務省：相続土地国庫帰属制度の概要（moj.go.jp）
15. 法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金（moj.go.jp）
16. 建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ – 国土交通省（mlit.go.jp）
17. 建設産業・不動産業：全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集 – 国土交通省（mlit.go.jp）
18. ハザードマップポータルサイト（disaportal.gsi.go.jp）
19. 売れない土地を相続したら起きる義務やデメリット、手放す方法６つ（遺産相続問題に強い弁護士｜弁護士法人サリュの無料相談）