自宅の近くに長年使われていない家がある、相続した実家をどう扱うか悩んでいる——そういった状況で「空き家」という言葉を調べると、統計や法律でそれぞれ異なる定義が使われていることに気づきます。
特に、国が5年ごとに実施する住宅・土地統計調査では、空き家を独自の基準で分類しています。この分類を理解しておくと、ニュースや行政資料に出てくる「空き家率」「空き家数」の数字を正確に読み取れるようになります。
この記事では、住宅・土地統計調査における空き家の定義と分類の仕組み、調査方法の特性、そして法律上の定義との違いを整理します。空き家に関わる不動産売却を検討している方にとっても、前提となる知識として役立てていただけます。
なお、物件の種類・立地・状態によって判断の内容は大きく異なります。個別の物件や状況については、専門家への確認をあわせてご検討ください。
- 住宅・土地統計調査とはどのような調査か
- 住宅・土地統計調査における空き家の定義
- 空き家の4分類：統計上の種類を整理する
住宅・土地統計調査とはどのような調査か
住宅・土地統計調査は、我が国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにするために実施される調査です。5年ごとに行われ、住生活基本法に基づいて作成される住生活基本計画や土地利用計画などの諸施策の企画・立案・評価等の基礎資料として利用されています[1]。
この調査は総務省統計局が所管しており、全国の住宅と世帯を対象とした大規模な統計調査です。調査結果は、国の住宅政策の方向性を決める重要な根拠となるため、空き家の定義や分類方法が政策議論に直接影響します。
調査の対象と範囲
住宅・土地統計調査では、全国の住宅を「居住世帯あり」と「居住世帯なし」に大きく分けます。「居住世帯なし」の住宅がさらに細かく分類され、その中に「空き家」が含まれます。調査は、調査員が実際に各住宅を訪問・外観確認する方法と、居住世帯への聞き取りを組み合わせて実施されます。この調査方法の特性が、後述する「定義の限界」にも関わってきます[1]。
住宅・土地統計調査における空き家の定義
住宅・土地統計調査では、空き家を「居住世帯のない住宅のうち、一時現在者のみの住宅・建築中の住宅以外のもの」と定義しています。この定義のポイントは、「人が住んでいない」という単純な状態ではなく、一定の除外条件を設けている点です[1]。
「一時現在者のみの住宅」との区別
調査では、昼間だけ使用している住宅や、調査時点に一時的に不在の世帯がいる住宅を「一時現在者のみの住宅」として空き家とは区別します。単身赴任者が週末だけ戻る住宅や、入院中の方が所有する住宅で近いうちに戻る見込みがある場合などが該当しうる区分です[2]。
この区別は、「形式的に人がいない」状態と「実質的に使われていない」状態を分けるための仕組みですが、現場の調査員が外観目視で判断する部分も多く、境界線が曖昧になるケースもあります[1]。
空き家の4分類：統計上の種類を整理する
住宅・土地統計調査では、空き家をさらに4種類に分類しています。この分類を理解することが、統計データを正確に読む上で欠かせません[2]。
| 分類 | 内容 | 主な状態の例 |
|---|---|---|
| 二次的住宅 | 別荘や週末住宅など、時々利用される住宅 | 別荘・セカンドハウス |
| 賃貸用の空き家 | 賃貸のために空き家になっている住宅 | 入居者募集中のアパート・マンション |
| 売却用の空き家 | 売却のために空き家になっている住宅 | 売り出し中の中古住宅 |
| その他の空き家 | 上記以外の理由で人が住んでいない住宅 | 長期放置・相続未整理・転勤中の自宅など |
「その他の空き家」が政策上の焦点になる理由
4つの分類のうち、社会問題として取り上げられる「管理されていない空き家」に近いのが「その他の空き家」です。賃貸用・売却用は市場に流通する意図がある住宅であり、二次的住宅は意図的に保有されているものです。一方「その他の空き家」は、利活用の見通しが立っていないまま放置されているケースを多く含み、老朽化・防犯・景観といった地域課題と直結しやすい分類とされています[2]。
不動産の売却を検討している方が「空き家」という文脈で統計を参照する場合、この「その他の空き家」に自分の物件が該当するかどうかを意識しておくと、行政の支援制度や特例措置の対象になりうるかどうかを判断する手がかりになります。
令和5年調査で明らかになった空き家の現状
令和5年（2023年）に実施された住宅・土地統計調査の結果では、全国の空き家数・空き家率について最新の統計値が示されています。この調査は5年ごとに実施されており、前回調査からの変化を把握する上で重要な基礎データとなっています[2]。
調査結果をめぐっては、空き家の実態把握に関する課題も指摘されています。特に高齢単身世帯が施設に入居した後も住宅が残り続けるケースが増えており、将来的に空き家となる可能性がある「空き家予備群」の存在が注目されています[2]。
統計上の空き家数と実感のズレ
住宅・土地統計調査では、建物を対象とした調査と世帯を対象とした調査の間で、空き家数に乖離が生じることが研究上でも指摘されています。建物調査では空き家と判定されても、世帯調査の観点では異なる分類になるケースがあり、この乖離が統計の解釈を複雑にしています[1]。
地域の実感として「空き家が増えている」と感じていても、統計上の数字と一致しないことがあるのは、こうした調査方法の特性によるところが大きいと考えられます。
調査員の外観目視判定という方法の限界
住宅・土地統計調査における空き家の判定は、調査員が外観を目視で確認する方法を基本としています。この方法には、内部の状態や所有者の意向を正確に把握できないという構造的な限界があります[1]。
たとえば、外観が整っていて定期的に管理されている住宅は、内部が長期間使われていなくても「空き家」と判定されにくい可能性があります。逆に、外観が荒れていても所有者が定期的に訪れているような場合、調査員の目には空き家と映ることもあります。
調査方法が統計の読み方に与える影響
この外観目視という方法の特性を踏まえると、住宅・土地統計調査の空き家数は「実態の完全な把握」ではなく「一定の基準に基づく推計」として理解する必要があります。政策立案や不動産市場の分析においても、この点を念頭に置いた上で数字を参照することが重要です[1]。
空き家を売却しようとしている方にとっては、「統計上の空き家」と「自分の物件が行政から空き家として認識されているかどうか」は多くの場合しも一致しない、という点を知っておくと混乱を避けられます。
空家等対策特別措置法における空き家の法的定義
住宅・土地統計調査の定義とは別に、法律の世界でも空き家の定義が存在します。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）では、空き家を独自に定義しており、統計上の定義とは目的も内容も異なります[1]。
法律上の定義では、建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの、およびその敷地（立木その他の土地に定着するものを含む）を「空家等」としています[1]。
統計上の定義と法律上の定義の違い
| 観点 | 住宅・土地統計調査の定義 | 空家等対策特別措置法の定義 |
|---|---|---|
| 目的 | 実態把握・統計作成 | 行政の措置・対策の根拠 |
| 判定方法 | 調査員の外観目視＋聞き取り | 行政が個別に確認・認定 |
| 分類の細かさ | 4種類に細分化 | 「特定空家等」等の行政措置区分 |
| 適用場面 | 政策の基礎データ・研究 | 勧告・命令・代執行等の行政措置 |
法律上の「特定空家等」に認定されると、行政から改善の勧告・命令を受ける可能性があります。売却を検討している空き家がこうした状態にある場合、売却の方法や価格にも影響が出ることがあるため、状況の確認が重要になります[1]。
具体的なシナリオで考える：空き家の定義が売却判断に影響するケース
- シナリオ1：相続した実家が「その他の空き家」に該当
- シナリオ2：転勤中の自宅が統計上「空き家」と判定されるケース
当てはまるほど、売却を具体的に検討するタイミングかもしれません。
シナリオ1：相続した実家が「その他の空き家」に該当するケース
親が施設に入居したことで誰も住まなくなった実家を相続したケースを考えます。この住宅は、賃貸にも売却にも出しておらず、別荘としても使っていないため、住宅・土地統計調査の分類では「その他の空き家」に該当します。
「その他の空き家」に分類される住宅は、行政の空き家対策の対象になりやすく、将来的に「特定空家等」として認定されるリスクも考慮が必要です。高齢世帯が施設に移った後に住宅が残るケースは「空き家予備群」としても注目されており、こうした状況では早めの対応の検討が重要とされています[2]。
こうした状況では、売却を検討する際に現状のまま買取に出すか、一定の整備を行って仲介で売るかという判断が生じます。現状のまま買取を選ぶ場合、売却価格は市場価格より低くなる傾向がある一方、短期間での手続き完了が期待できます。仲介で売る場合は市場価格に近い金額を目指せますが、内覧対応や一定の期間が必要になります。どちらが合理的かは、物件の立地・状態・相続人の状況によって大きく変わります。
シナリオ2：転勤中の自宅が統計上「空き家」と判定されるケース
転勤で数年間家を空けている間、自宅が住宅・土地統計調査の調査員に「空き家」と外観判定されるケースがあります。この場合、所有者としては「いずれ戻る予定の住宅」であっても、統計上は「その他の空き家」としてカウントされる可能性があります[2]。
この状況で売却を検討する場合、住宅が居住用財産として扱われるかどうかが税制面で重要になります。居住用財産の譲渡所得には一定の特別控除制度がありますが、適用条件の確認は税務署や税理士への確認が必要です。統計上の「空き家」という分類と、税法上の「居住用財産」の判定は別の基準で行われるため、混同しないよう注意が必要です。
売却費用と税金の基本的な考え方
空き家の売却を検討する際には、統計・法律上の定義の理解と並行して、売却にかかる費用と税金の概要を把握しておくことが重要です。
売却にかかる主な費用
不動産を仲介で売却する場合、主に以下の費用が発生します。
- 仲介手数料：売買価格×3%＋6万円＋消費税が法定上限（売買価格が一定額を超える場合）。これは上限であり、交渉により異なる場合もあります
- 印紙税：売買契約書に貼付するもので、契約金額により異なります
- 登記費用：抵当権抹消登記等が必要な場合に発生します（司法書士報酬を含め概算で数万円程度）
- 住宅ローンの一括返済手数料：残債がある場合に金融機関により発生します
- ハウスクリーニング等：売却前の整備費用（任意）
買取の場合は仲介手数料が原則不要ですが、売却価格が市場価格より低くなる傾向があります。手取り額を比較する際は、費用の有無だけでなく売却価格の水準もあわせて確認することが重要です。
譲渡所得税の基本的な仕組み
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税が課税されます。計算の基本的な構造は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）と5年以下の場合（短期譲渡所得）で税率が変わります。居住用財産（マイホーム）の売却では、一定の条件を満たす場合に譲渡所得から一定額を控除できる特別控除制度があります。
ただし、適用条件には「売却先が親族等の特殊関係者でないこと」「前年・前々年に同特例を受けていないこと」などが含まれます。具体的な税額計算や適用可否については、税務署または税理士へご確認ください。
空き家として長期間放置されていた住宅の場合、「居住用財産」の要件を満たすかどうかが論点になることがあります。統計上の「空き家」という状態が、そのまま税制上の不利につながるわけではありませんが、適用条件の確認は個別に必要です。
- 売却価格は物件の立地・状態・市況で大きく変わります。
- 税制や法律は変更される可能性があります。
- 具体的な判断は不動産会社や専門家への確認が前提です。
空き家売却の流れと期間の目安
空き家を売却する場合の一般的な流れを整理します。物件の状態・立地・市場状況によって期間は大きく変わるため、以下はあくまで目安として参照してください。
仲介で売却する場合の手順
- 物件の現状確認と相場調査（周辺の取引事例を把握する）
- 複数の不動産会社に査定を依頼する（机上査定・訪問査定）
- 媒介契約を締結する（専属専任・専任・一般のいずれかを選択）
- 販売活動（レインズへの登録・広告・内覧対応）
- 買主との売買契約締結
- 決済・引渡し
売り出しから成約まで、一般的には3〜6ヶ月程度が目安とされていますが、物件の立地・築年数・価格設定・市場動向により大幅に変動します。空き家の場合、建物の状態によっては売却期間が長くなるケースもあります。
買取で売却する場合の流れ
- 不動産会社（買取業者）に買取査定を依頼する
- 提示された買取価格を確認・検討する
- 売買契約を締結する
- 決済・引渡し（最短で数週間程度）
買取は手続きが速い反面、売却価格は仲介と比較して低くなる傾向があります。空き家の場合、老朽化や管理状態によっては仲介での売却が難しいケースもあり、そのような場合に買取が現実的な選択肢になることがあります。
査定方法の違いを理解しておく
売却を検討し始めた段階で、まず査定を通じて物件の価格感を把握することが一般的な流れです。査定には大きく2種類あります。
- 机上査定（簡易査定）：物件情報と周辺の取引事例から概算を算出。手軽に複数社の見立てを比較できますが、精度はやや低めです
- 訪問査定（詳細査定）：不動産会社が実際に物件を確認して算出。精度が高く、売却を具体的に検討している場合に適しています
査定価格はあくまで不動産会社による見積もりであり、実際の売却価格を保証するものではありません。複数社に査定を依頼し、価格の根拠を比較検討することが重要です。査定価格が高い会社が多くの場合しも良い会社とは限らず、根拠のない高値提示（いわゆる「高預かり」）のリスクもあります。
媒介契約の種類と選び方の考え方
不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類があり、空き家の売却でも同様に選択が必要です。
| 契約の種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | レインズ登録義務 | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ | 不可 | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 1社のみ | 可 | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 複数社可 | 可 | 義務なし（任意） | 義務なし（任意） |
いずれの契約も、期間は最長3ヶ月（更新可）です。専任・専属専任媒介は1社が集中して動くため手厚い販売活動が期待でき、一般媒介は複数社が競合することで広い購入者層へのアプローチが見込めます。空き家の場合、物件の立地・状態・売却の急ぎ具合によって適した契約形態は変わります。
よくある誤解：空き家の定義と売却に関する勘違い
誤解1：統計上の「空き家」＝行政から問題視される空き家
住宅・土地統計調査の空き家には、賃貸用・売却用・二次的住宅も含まれます。入居者を募集中のアパートも「空き家」としてカウントされるため、統計上の空き家数がすべて「管理不全の問題物件」を意味するわけではありません。行政が措置の対象とする「特定空家等」は、法律上の別の基準で認定されるものです[2]。
誤解2：空き家は売れない
空き家であることは、売却の障壁になる場合もありますが、多くの場合しも売れないわけではありません。立地が良ければ現状のままでも買い手がつくケースがあります。また、リフォームや解体を前提とした売却も選択肢の一つです。築年数が古い・管理状態が悪いという条件は価格に影響しますが、売却の可否とは別の問題です。
誤解3：住宅・土地統計調査の定義がそのまま法律に使われている
統計上の定義と法律上の定義は目的が異なるため、内容も一致していません。住宅・土地統計調査の空き家分類は政策の基礎データ作成のためのものであり、空家等対策特別措置法に基づく行政措置の対象かどうかは別途判断されます。自分の物件が「統計上の空き家」に該当するからといって、自動的に行政措置の対象になるわけではありません[1]。
よくある質問
まとめ
住宅・土地統計調査における空き家の定義は、「居住世帯のない住宅のうち、一時現在者のみの住宅・建築中の住宅以外のもの」であり、二次的住宅・賃貸用・売却用・その他の4種類に分類されています。この分類は、一般的に「問題のある空き家」として語られるイメージとは異なる場合があります[1][2]。
統計上の定義と空家等対策特別措置法の法的定義は目的も内容も別物であり、混同しないことが重要です。また、調査員の外観目視という調査方法の特性から、統計上の数字は実態の完全な把握ではなく推計として理解する必要があります[1][1]。
空き家に関わる不動産売却を検討する際には、定義や分類の理解を土台として、売却方法・費用・税制の基本的な仕組みを把握しておくことが判断の助けになります。物件や状況によって考え方は変わります。
実際に売却を進める際のポイントについては、さらに詳しい記事をご覧ください。
※個別の物件や状況により判断は異なります。具体的な対応については、不動産会社・税理士・市区町村の担当窓口等の専門家にご確認ください。